知識點所屬：此知識點處于初級會計職稱經(jīng)濟法基礎(chǔ)科目下第六章第四節(jié)，歷年真題涉及到2013單選征稅范圍；2010多選。
考點指數(shù)：★★★★
土地增值稅的概述
（一）征稅范圍
1.土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
3.土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對符合條件的以繼承、贈與等方式“無償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)，不予征稅。
（二）計稅依據(jù)
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
1.應稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額（4+1）
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：
①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
②財務費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（5）財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。
（5）財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。
（三）稅率
1.土地增值稅實行四級超率累進稅率
（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
2.速算扣除法
（1）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
（4）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
（四）土地增值稅應納稅額的計算步驟
1.計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實物收入、其他收入）
2.計算扣除項目金額
3.計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目金額
4.計算增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
5.根據(jù)增值率確定適用的稅率
6.計算應納稅額
（五）稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。
2.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
3.因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
4.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
（六）土地增值稅的納稅清算
1.納稅人“應當主動”進行土地增值稅清算的情形
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.稅務機關(guān)“可以要求”納稅人進行土地增值稅清算的情形
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省級稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。
土地增值稅的試題
【例題·單選題】甲公司開發(fā)一項房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付1000萬元，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，發(fā)生開發(fā)費用2000萬元，其中利息支出900萬元無法提供金融機構(gòu)貸款利息證明。已知，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，甲公司計算繳納土地增值稅時，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（）。
A.2000-900=1100（萬元）
B.6000×10%=600（萬元）
C.2000×10%=200（萬元）
D.（1000+6000）×10%=700（萬元）
【答案】D