房開(kāi)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8500萬(wàn)，有500萬(wàn)為質(zhì)保金扣留下來(lái)了，土增清算時(shí)按8500萬(wàn)還是8000萬(wàn)

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• 燕同學(xué)
  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣留的建筑施工企業(yè)質(zhì)量保證金是否允許扣除？
  • 劉老師
    答：根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)&lt國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知&gt的通知》（滬地稅財(cái)行〔2010〕89號(hào)）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
• 蔣同學(xué)
  某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為l 500萬(wàn)元，該房趕產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為（   ）萬(wàn)元。
  • 李老師
    正確答案b 解析：本題考查繳納的土地增值稅累計(jì)計(jì)征辦法。(1)掌握稅率。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：①增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；②增值額超過(guò)扣除項(xiàng)月金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%；③增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%；④增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專(zhuān)利技術(shù)等的評(píng)估收入。(3)確定扣除項(xiàng)目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；⑤其他扣除項(xiàng)日。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。(4)計(jì)算方法。首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。2000吮%-1500吋%=775(萬(wàn)元)。