根據(jù)上海會(huì)計(jì)培訓(xùn)網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站消息，高頓網(wǎng)校整理發(fā)布：
　　按照現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例為30%及以上，貸款購(gòu)買第二套住房，首付款比例更是高達(dá)60%.然而，為了能多賣房子，部 分開發(fā)商采用了“低首付”來吸引顧客，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷方法，對(duì)于一次拿不出首付款的購(gòu)房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風(fēng) 險(xiǎn)。另外，在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往會(huì)在價(jià)格上做文章，比如先調(diào)價(jià)再打折，這種刻意的安排往往就會(huì)造成買賣雙方的稅負(fù)增加。
　　例如，A 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)B項(xiàng)目，開盤日即不公開承諾只要首付10%即能辦理七成按揭款。以總價(jià)48萬元的單套商品房為例，該企業(yè)將總價(jià)提升為60萬元，客戶只需交 6萬元即可成交，辦理按揭所需約20%的首付款12萬元可以開具發(fā)票但不需客戶支付，該企業(yè)將這12萬元以商業(yè)折扣進(jìn)行處理。
　　營(yíng)業(yè)稅處理?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。
　　　就該公司的情況而言，如果不將折扣和房?jī)r(jià)款開具在同一張發(fā)票上，顯然要按照60萬元全額繳納營(yíng)業(yè)稅。由于該企業(yè)開具發(fā)票的目的在于套取銀行按揭貸款，回 籠資金，盡管可以按照折扣后凈額繳納營(yíng)業(yè)稅，但是往往不能做到將折扣和房?jī)r(jià)款開具在同一張發(fā)票上。因此，虛增收入12萬元存在多繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加 12×5.6%＝0.67（萬元）的可能。
　　企業(yè)所得稅處理。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函 [2008]875號(hào)）規(guī)定，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定 銷售商品收入金額。債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確 定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品 種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。
　　　根據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)給予客戶的20%折扣既不屬于商業(yè)折扣，又不屬于銷售折讓，可以推理為提前承諾給客戶的一種現(xiàn)金折扣，現(xiàn)金折扣不能直接沖減銷售收 入，而是計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以企業(yè)所得稅確認(rèn)收入60萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用12萬元。看似對(duì)應(yīng)納稅所得額沒有影響，但不能保證這種財(cái)務(wù)費(fèi)用完全能獲得主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 認(rèn)可而在稅前扣除。另外，即便該公司可以將折扣額和房?jī)r(jià)款開具在同一張發(fā)票上，企業(yè)所得稅收入也仍然要按照60萬元計(jì)算。
　　會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬元）：
　?、偈杖∈赘犊睿?/div>
　　借：現(xiàn)金 6
　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 12
　　貸：預(yù)收賬款 18。
　?、谑杖“唇铱睿?/div>
　　借：銀行存款 42
　　貸：預(yù)收賬款 42。
　?、劢Y(jié)轉(zhuǎn)收入：
　　借：預(yù)收賬款 60
　　貸：營(yíng)業(yè)收入 60。
　　　土地增值稅處理。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票 的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。對(duì)于該公司來說，如果折扣額 開具發(fā)票，則以發(fā)票金額48萬元確認(rèn)收入，否則以60萬元確認(rèn)收入，但是計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的折扣就不能進(jìn)行抵減了。但實(shí)際上以實(shí)際銷售價(jià)格48萬元計(jì)算確認(rèn)收 入的可能性小。以60萬元計(jì)算，按照最低土地增值稅稅率計(jì)算，要多繳納土地增值稅12×（1－5.6%）×30%＝3.40（萬元）。
　　　點(diǎn)評(píng)：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)48萬元的商品房，盡管采取提高售價(jià)辦法為客戶辦理了按揭套貸，自己及時(shí)獲得了資金，但同時(shí)損失了稅收利益。不考慮企業(yè)所得稅， 僅營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅就要多繳納0.67＋3.4＝4.07（萬元）。企業(yè)48萬元的商品房按60萬元出售，實(shí)際收益只有 60－12－4.07＝43.93（萬元）。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房人來說，雖然沒有多支付房款，但辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，也要按照60萬元來計(jì)算繳納契稅、維修基 金、印花稅、交易費(fèi)等，實(shí)際上多出了部分開支。
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