根據(jù)上海浦東會(huì)計(jì)網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站消息，高頓網(wǎng)校整理發(fā)布：
　　近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào))，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。通知明確，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
 
　　案 例
　　以北京市某居民售房為例。假設(shè)該居民2005年8月購(gòu)置一所家庭*10住房，面積127平方米，購(gòu)置發(fā)票注明支付購(gòu)房款140萬(wàn)元，繳納契稅5.6萬(wàn)元，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納其他費(fèi)用0.4萬(wàn)元，發(fā)生裝潢費(fèi)用30萬(wàn)元，不能提供裝潢發(fā)票。2013年4月轉(zhuǎn)讓，協(xié)議價(jià)款280萬(wàn)元，則該居民應(yīng)納相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算如下：
　　1.相關(guān)稅費(fèi)
　　(1)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為(280-140)×5%=7(萬(wàn)元)。
　　(2)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅為7×7%=0.49(萬(wàn)元)。
　　(3)應(yīng)納教育費(fèi)附加為7×3%=0.21(萬(wàn)元)。
　　(4)應(yīng)納地方教育附加為7×2%=0.14(萬(wàn)元)。
　　相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)7+0.49+0.21+0.14=7.84(萬(wàn)元)。
　　2.個(gè)人所得稅
　　財(cái)產(chǎn)原值為140+5.6+0.4=146(萬(wàn)元)。
　　相關(guān)稅費(fèi)為7.84萬(wàn)元。
　　應(yīng)納稅所得額為280-146-7.84=126.16(萬(wàn)元)。
　　應(yīng)納個(gè)人所得稅為126.16×20%=25.23(萬(wàn)元)。
　　該居民合計(jì)應(yīng)納稅款為7.84+25.23=33.07(萬(wàn)元)。
 
　　籌劃思路
　　1.財(cái)產(chǎn)原值并非就是購(gòu)房發(fā)票價(jià)款，需要保管好相關(guān)費(fèi)用憑證。
　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))第二條對(duì)房屋原值的具體解釋：商品房為“購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)”;自建住房為“實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi)”;經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)為“原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金”;已購(gòu)公有住房為“原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)”;城鎮(zhèn)拆遷安置住房為“房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi);房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi);房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額;房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。”
　　需要引起注意的是，財(cái)產(chǎn)原值并非就是購(gòu)房發(fā)票注明的價(jià)款，還包括購(gòu)房過(guò)程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)等。因此，對(duì)于購(gòu)房戶來(lái)說(shuō)，不僅要保存好開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的購(gòu)房發(fā)票，還要保存好諸如契稅完稅憑證、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)程中繳納的相關(guān)費(fèi)用憑證等。從上例中可以看出，在計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值時(shí)，既包括購(gòu)房?jī)r(jià)款140萬(wàn)元，又包括繳納的契稅5.6萬(wàn)元及辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納的其他費(fèi)用0.4萬(wàn)元。
　　2.住房裝修費(fèi)用不能提供發(fā)票不能扣除，需要索取裝潢費(fèi)用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。
　　國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文件明確，合理費(fèi)用指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。對(duì)于支付的住房裝修費(fèi)用，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
　　(1)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：*6扣除限額為房屋原值的15%;
　　(2)商品房及其他住房：*6扣除限額為房屋原值的10%。
　　需要注意的問(wèn)題有三個(gè)：一是“實(shí)際支付裝修費(fèi)用”，二是“能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票”，三是“發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的”方可作為扣除計(jì)稅的依據(jù)，并在扣除限額內(nèi)扣除計(jì)征。同時(shí)對(duì)“住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用”，可以據(jù)實(shí)扣除。
　　接上例，假設(shè)該居民能夠提供裝潢費(fèi)用30萬(wàn)元的裝潢發(fā)票并符合上述扣除條件，相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算同上為7.84萬(wàn)元，個(gè)人所得稅可按照規(guī)定扣除裝潢費(fèi)用。計(jì)算如下：
　　裝潢費(fèi)用扣除限額為146×10%=14.6(萬(wàn)元)。
　　應(yīng)納稅所得額為280-146-7.84-14.60=111.56(萬(wàn)元)。
　　應(yīng)納個(gè)人所得稅為111.56×20%=22.31(萬(wàn)元)。
　　該居民合計(jì)應(yīng)納稅款為7.84+22.31=30.15(萬(wàn)元)。
　　與不能提供裝潢發(fā)票相比，少負(fù)擔(dān)稅款33.07-30.15=2.92(萬(wàn)元)。
 
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　一要注意減除項(xiàng)目的價(jià)值組成問(wèn)題。按照稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，適用20%稅率計(jì)算征收。計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額=收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用，應(yīng)納個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%。
　　從上述案例可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓按所得20%繳稅，在減除項(xiàng)目上存在以下問(wèn)題：一是自建住房的原值確定困難，特別是農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部的居民自建住房，其財(cái)產(chǎn)原值如何確定;二是住房裝修費(fèi)用的扣除實(shí)際操作難;三是年代久遠(yuǎn)的住房，現(xiàn)行價(jià)值很大，可扣除很小，其增值主要是土地使用權(quán)的升值，土地使用權(quán)價(jià)值如何扣除也是比較困難的。
　　二要注意憑證問(wèn)題。按照國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文件及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào))的規(guī)定，對(duì)于財(cái)產(chǎn)原值，納稅人必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證;對(duì)于裝修費(fèi)用，納稅人必須提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，支付的住房貸款利息，必須憑貸款銀行出具的有效證明，支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等必須憑有關(guān)部門出具的有效證明方可扣除。在實(shí)際工作中，“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”的多，能“提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”的一般是近年來(lái)從開(kāi)發(fā)商那里購(gòu)買的商品房才能具備;居民裝修一般是社會(huì)零散的工程隊(duì)所為，實(shí)際支付裝修費(fèi)用時(shí)開(kāi)具稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票的并不多見(jiàn)。上述憑證扣除問(wèn)題制約著個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅的計(jì)算征收，是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按實(shí)征收的一道屏障。因此，對(duì)城鄉(xiāng)居民來(lái)說(shuō)，無(wú)論是辦理相關(guān)手續(xù)還是購(gòu)房后轉(zhuǎn)讓，索取并保管好購(gòu)置房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)非常重要。
　　三要注意規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，個(gè)人售房按所得20%征稅稅負(fù)較重，稅務(wù)機(jī)關(guān)取得納稅人財(cái)產(chǎn)原值憑證的手段還是比較簡(jiǎn)單的，一般通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息就能準(zhǔn)確核實(shí)房屋原值。而對(duì)于近年來(lái)購(gòu)置的商品住房，居民在辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，需要提供購(gòu)房發(fā)票的原件，因此，在裝修時(shí)，取得裝修費(fèi)用合法憑證，不失為降低稅收成本的好辦法。另外，注意簽訂購(gòu)房協(xié)議價(jià)格要適當(dāng)，盡量避免簽訂陰陽(yáng)協(xié)議。交易價(jià)格明顯偏低時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般按照最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征，納稅人將存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。