采用據(jù)實征收方式計個稅或更省錢
記者日前接到讀者報料,二手房交易可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅!據(jù)此,記者前往廣州市地稅局咨詢得知,其實該項規(guī)定在2006年就已出臺,只是目前的二手房交易中,個稅計算方式大多采用核定征收,即按照總房價×1%計算。實際上,若采取據(jù)實征收,即按房產(chǎn)買賣差額×20%計算個人所得稅,賣家可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅,這樣個人所得稅可以更省。
對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,根據(jù)樓價的上漲幅度、當(dāng)初的交易成本等因素的不同,兩種不同的個稅征收方式差異會很大,因此建議根據(jù)自己實際情況選擇最適當(dāng)?shù)恼魇辗绞健?/div>
“合理費用”可以不計個稅
據(jù)了解,其實轉(zhuǎn)讓二手房所得可扣除營業(yè)稅、貸款利息等費用計個稅的規(guī)定早在2006年已經(jīng)出臺。不過,要想扣除合理費用后計個稅,需要采取據(jù)實征收個稅的方式,需要賣家提供購房合同和當(dāng)初的購房發(fā)票,個人所得稅則根據(jù)買賣差額×20%征收。
記者查閱2006年廣州市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》,通知規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房所得可以扣除合理費用后計個稅。
通知表示,除了在原先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用基礎(chǔ)上,納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用也可以在稅前扣除。不過,據(jù)記者了解,由于住房裝修費用容易造假,加上很多房子都是帶裝修出售,在計算個稅的過程中很少將裝修費扣除。
如目前二手房的買賣主要會涉及住房貸款利息、中介服務(wù)費、營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費、工本費等,算起來也是一筆不小的費用。記者為此算了一筆賬,如現(xiàn)有一套房原先購入時是60萬元,現(xiàn)在(不滿5年)以總價100萬出售,房子增值40萬,現(xiàn)在可以扣除的合理費用包括:4年的利息假設(shè)是7萬元,中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬元,營業(yè)稅(按5.5%征收)是3.3萬元,契稅按1%征收是6000元,產(chǎn)權(quán)登記費和工本費各50元,總共涉及的合理費用是121100元。如果僅僅按照買賣差額扣稅,那么支付的個人所得稅將是40萬×20%需要交納8萬元,而扣除合理費用再計算個人所得稅,則是(400000-121100)×20%,需繳納55780元,可節(jié)省個人所得稅24220元。
大部分交易仍青睞核定征收
據(jù)了解,根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定,二手房交易過程中,有關(guān)個人所得稅的征收主要采取據(jù)實征收和核定征收兩種方式。其中,如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易,采取核定征收的方式,即按照總房價的1%征收;如果能夠提供購房合同和當(dāng)初購買發(fā)票的,采取據(jù)實征收,即個人所得稅根據(jù)買賣差額征收20%。
記者了解到,在目前廣州的二手房交易中,采取核定征收的比例占了絕大部分。一位按揭公司的相關(guān)人士表示,在二手房的買賣中,絕大部分不符合免征情況的賣家都是采取核定征收個人所得稅。
為何選擇據(jù)實征收個人所得稅的情況較少?對此,滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,除了部分賣家無法提供購房發(fā)票外,前幾年由于房價漲幅較高,不少買家認為如果按照據(jù)實征收,按房價增值的20%征收個人所得稅,還不如核定征收,按照房價1%征收劃算。例如4年前購買一套市區(qū)小兩房,總價在50萬左右,現(xiàn)在賣出去售價是120萬。如果據(jù)實征收,需繳納個人所得稅14萬,核定征收則是12萬。“并且稅務(wù)部門在計算個稅的時候,自己也會評估房產(chǎn)的價格,最終個稅收多少有一定的不確定性”。
不過,據(jù)中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜介紹,由于現(xiàn)在二手房交易在房管局留有“案底”,所以五六年前交易的二手房再交易,通常都采取據(jù)實征收方式計算個人所得稅。而很久以前成交的房子,由于發(fā)票找不到等原因,則仍舊可以采取核定征收計算個人所得稅。
樓價滯漲選擇據(jù)實征收更有著數(shù)
其實,據(jù)實征收除了無法提供發(fā)票和征收個稅相比要多等問題外,按照規(guī)定,扣除支付的住房裝修費用、住房貸款利息以及各種手續(xù)費、公證費等,都必須提供有關(guān)部門出具的有效證明。在實際操作中,類似的手續(xù)比較繁瑣,而且有些證明材料更是年久遺失,增加了采取據(jù)實征收扣除合理費用計個稅方式的難度。
值得一提的是,受房子當(dāng)初的交易費用、增值情況等因素影響,同一套房子在不同時期采取據(jù)實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同,哪一種方式更劃算,還需要具體案例具體分析。
不過,肖文曉也表示,現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入,未來幾年的樓價會趨于穩(wěn)定,不會再有前幾年樓價瘋漲的情況出現(xiàn)。因而,據(jù)實征收在個人所得稅方面的優(yōu)勢也將得以顯現(xiàn)。“或許未來的二手房交易,會有越來越多的人采取據(jù)實征收的計個稅方式”。
而黃韜也表示,現(xiàn)在二手房的交易日益規(guī)范,個稅也將越來越多地采取據(jù)實征收的方式,因此將合理費用扣除再計算個稅也可以節(jié)省一筆不小的費用,值得賣家重視。
算賬
扣除“合理費用”后,個稅少繳2萬余元
現(xiàn)有一套房總價100萬,出售時房子增值40萬
◎如按照核定征收方式計算個稅,則個人所得稅=總房價×1%=10萬◎如按照據(jù)實征收方式,不扣除“合理費用”計個稅,則個人所得稅=買賣差額×20%=8萬元
◎如按照據(jù)實征收方式,扣除“合理費用”計個稅,則個人所得稅=(買賣差額-合理費用)×20%=55780元
備注:按照目前的相關(guān)二手交易費用,上述主要涉及的合理費用包括:4年的利息假設(shè)是7萬元,中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬元,營業(yè)稅(按5.5%征收)是3.3萬元,契稅按1%征收是6000元,產(chǎn)權(quán)登記費和工本費各50元,總共涉及的合理費用是121100元。
(根據(jù)房子當(dāng)初的交易費用、增值情況等因素,同一套房子在不同時期采取據(jù)實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同,哪一種方式更劃算,還需要具體案例具體分析。)
提醒
“合理費用”包括哪些?
按照規(guī)定,合理費用是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續(xù)費、住房裝修費用、住房貸款利息、公證費等費用以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用都可以在稅前扣除。
扣除“合理費用”計個稅如何辦理?
據(jù)廣州市地稅局工作人員介紹,根據(jù)據(jù)實征收方式計算個人所得稅,在辦理扣除“合理費用”計算個稅時,只要在辦理過戶時出具貸款支付利息、手續(xù)費、公證費等費用的支付證明(或發(fā)票)就可以辦理。
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