一個大學教師眼中的未來房價趨勢

　　經常在網上看到有關房價的討論，看到充滿常識性錯誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領網絡主流，聽不到理性的、以事實為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導。
　　1、當前房價基本正常，并不是大部分人買不起房
　　實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開支后，2到3個月節(jié)余收入買一平方;以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計算)。例如南京65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應該在2000元左右。
　　平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學時，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來，開始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學時才有自己的*9套50平的小套二。
　　很多并不是象我說的買65平左右，在城郊結合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實際上是年輕人太浮躁，超前消費了。
　　當然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說明你有更好的選擇。
　　2、收入預期及實際變化：不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房
　　中國正處于黃金發(fā)展期，收入增長也較快，前20年由于人口結構及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.
　　通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會是多少------10000元或20000元。
　　最后你在想象一下，如果10年后，個人一般月收入1-2萬元，家庭月收入2-4萬元，房價會如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個2套3套。顯然不可能，因為沒有土地修那么多房子，也沒有那個發(fā)達國家讓你很輕松買房子，所以結果只會是房價也同步漲，一樣二個人2-3個月的節(jié)余，大約可以買一個平方，市場才能平衡，那時房價該多少-----2萬到5萬(成都的價格)。別的地方，你自己算吧。
　　10后經濟發(fā)展到了較發(fā)達程度，增長速度下來了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長也比較慢
　　房價穩(wěn)定了。
　　3、農村人員進城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)
　　大家先看以下三點事實：首先*9點，現(xiàn)在農村年輕人基本上都進城打工。第二點，現(xiàn)在農民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現(xiàn)在年輕的農民都在城市打工，將來他們也不會回農村。結論是最近10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。
　　中國的傳統(tǒng)習慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農村大家會認為理所當然。
　　我也是農村進城的人員，我的根也在農村，告訴農民兄弟：
　　除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農村修房，修了將來也會一錢不值，因為你的子女在農村沒法生存發(fā)展，他們也不會回去了，農村不可能承載太多人的富有夢想，農村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因為只有能提供就業(yè)機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值。看看臺北人口占臺灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬，占日本人口的11%。中國不會一個中心城市，但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。
　　4、要考慮生病、子女上學、父母養(yǎng)老、沒錢買房
　　假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因為你是以現(xiàn)在的低收入應付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現(xiàn)在準備的錢，到將來一錢不值，也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當時收入存款一萬二萬都很難，留到今天價值很小，實在太虧了。當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。
　　要解決生病的問題，a1的應該是基本的醫(yī)療保險。
　　小孩上學問題也不用考慮，實際上你讓小孩讀一般的義務教育學校就可以了。
　　有關父母養(yǎng)老問題，請大家了解一下周圍熟人同事，經濟上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結論。原因的產生應該是中國傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當小孩進入中年，父母進入老年以后，子女孝敬照顧父母。
　　父母這輩子*5的心愿是子女成家立業(yè)，當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來你在父母老了需要照顧的10來年，你才有條件照顧他們。
　　5、黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：
　　比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過，今年夏天，網上大抄空置率時，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問你，有誰自己不住，也不租，和自己的錢過不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點一下就租出去，沒那么傻得人。
　　當然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來就應該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時空置)，其次確實也存在一定比例的投資投機購房，隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟，入住率自然會達到正常水平，誰也不會讓幾十、幾百萬的資產長期毫無效益，哪怕一點租金也可以，除了個別短炒，馬上想出手的以外。
　　6、中國收入低，中國房價收入比奇高，國外便宜
　　要注意一點的是中國東方文化，亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是我們的未來。
　　回答本問題非常簡單，網上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子(實際他們都辦不到，大概3-4月二個人節(jié)余才能買一平方)?？紤]到中國經濟處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當?shù)囊鐑r(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結論，現(xiàn)在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常，成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。
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