新制度下房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本核算

　　財(cái)政部頒發(fā)了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(下稱“新制度”)，并規(guī)定自2014年1月1日起，在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。該制度對(duì)我國企業(yè)產(chǎn)品成本核算有關(guān)的“成本核算對(duì)象”、“成本核算項(xiàng)目和范圍”、“成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容，進(jìn)行了系統(tǒng)的明確與規(guī)范。對(duì)所有企業(yè)建立健全產(chǎn)品成本核算制度，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息真實(shí)、完整等具有重大意義。

　　新制度中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容與《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》(下稱“原制度”)中的相關(guān)規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目”的具體核算內(nèi)容發(fā)生了4個(gè)方面的變化。

　　新制度的*5亮點(diǎn)是，引入了新的成本管理方法—— —“作業(yè)成本法”。體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算來看，主要是將原制度在“期間費(fèi)用”開支的部分費(fèi)用計(jì)入了“開發(fā)成本”，使成本信息更加真實(shí)、完整。

　　主要項(xiàng)目有，將原制度在“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本—— —前期工程費(fèi)”。比如安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)以及臨時(shí)圍墻、圍欄、圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用等。

　　將原制度規(guī)定在“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本—— —開發(fā)間接費(fèi)”。比如：預(yù)結(jié)算編制與審核費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)等。

　　將原制度規(guī)定在“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本—— —基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”。比如，開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等室外零星設(shè)施費(fèi)用。

　　無論是原制度還是國家的企業(yè)所得稅、土地增值稅稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目均為6個(gè)，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

　　而《新成本制度》在房地產(chǎn)企業(yè)原有的6個(gè)成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，新增了第7個(gè)成本項(xiàng)目—— —“借款費(fèi)用”，并明確規(guī)定其用來核算符合資本化條件的借款費(fèi)用。也就是說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中，即取得《施工許可證》后工程開工至工程竣工交付取得《大產(chǎn)權(quán)證》期間，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款而發(fā)生的費(fèi)用，需要進(jìn)行資本化處理，計(jì)入“開發(fā)成本—— —借款費(fèi)用”核算。

　　這一變化，解決了房地產(chǎn)企業(yè)核算“借款費(fèi)用”計(jì)入哪個(gè)成本項(xiàng)目的難題，對(duì)企業(yè)來講是一大福音。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—— —借款費(fèi)用》，并結(jié)合《新成本制度》要求，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)核算“開發(fā)成本—— —借款費(fèi)用”應(yīng)該設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目核算：利息支出，指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機(jī)構(gòu)的利息支出、非金融機(jī)構(gòu)的利息支出;匯兌損益，指房地產(chǎn)企業(yè)借入外幣資金因匯率變動(dòng)對(duì)外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產(chǎn)生的差額;金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，因借款而支付給金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，如融資顧問費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、理財(cái)費(fèi)用、貸款傭金等;中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用，因借款而必須發(fā)生的支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，如支付的土地評(píng)估費(fèi)、在建工程評(píng)估費(fèi)、法律顧問費(fèi)、財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等;其他，指因借款而支付的其他借款費(fèi)用，如土地抵押登記費(fèi)、在建工程抵押登記費(fèi)、租賃登記費(fèi)等。

　　新制度把“前期工程費(fèi)”明確分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)四大類，并將這四大類進(jìn)行了細(xì)化。

　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。其中，勘測(cè)丈量費(fèi)包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，施工放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等。

　　而規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)則包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及其他項(xiàng)目。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，包括方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他項(xiàng)目則包括可行性研究費(fèi)、咨詢論證費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

　　報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)，包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)和項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)。

　　報(bào)批報(bào)建費(fèi)，包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金或墻改專項(xiàng)基金、教師住宅基金或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)，包括項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)以及水、電、煤氣增容費(fèi)等。

　　“三通一平”費(fèi)，包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水用電、場(chǎng)地平整的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)等。臨時(shí)道路，包括接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電，包括接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水，包括接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整，包括基礎(chǔ)開挖前場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

　　臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)圍墻、臨時(shí)圍板、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造裝飾費(fèi)等。臨時(shí)圍墻，包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用;臨時(shí)辦公室，包括租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等;臨時(shí)圍板，包括圍板設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

　　從上述可以看出，《新成本制度》關(guān)于“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目的具體規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確核算成本意義重大。

　　新制度對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新定義與分類，同時(shí)參照相關(guān)規(guī)定，對(duì)其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。與原制度相比，有3個(gè)方面的變化：

　　首先，重新定義了“開發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵。

　　新制度明確規(guī)定，“開發(fā)間接費(fèi)”，是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　其次，將“開發(fā)間接費(fèi)”進(jìn)行了重新分類。

　　將“開發(fā)間接費(fèi)”分為工程管理費(fèi)、營銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)等三大部分，并對(duì)每一部分內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。

　　最后，對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。

　　新制度對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容，充分考慮了相關(guān)規(guī)定，同時(shí)也與原制度有一定銜接，且有了更多的擴(kuò)展與突破。

　　具體核算內(nèi)容，包括工程管理費(fèi)，即為直接組織和管理所開發(fā)工程項(xiàng)目而發(fā)生的職工薪酬、行政費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等;營銷設(shè)施建造費(fèi)，包括廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用等;物業(yè)管理完善費(fèi)，主要包括按照規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)公司代管的房屋維修基金、物業(yè)管理基金或其他專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的前期物業(yè)管理費(fèi)用。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照新制度的新要求，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，制定企業(yè)自身的《企業(yè)開發(fā)成本核算辦法》，規(guī)定成本核算對(duì)象、成本核算項(xiàng)目與范圍、成本的歸集與分配結(jié)轉(zhuǎn)、職能部門成本管理責(zé)任制等內(nèi)容，并嚴(yán)格執(zhí)行，進(jìn)一步完善，提升企業(yè)成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實(shí)性與完整性。

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