來源：高頓網校 發(fā)布時間：2015-08-25 10:44 責編：Cherry

　　房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前期，融資是核心工作。根據國發(fā)〔2009〕27號文的規(guī)定：“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。”根據資金的來源，融資可分為股權性融資和債權性融資。債權性資金由于利息費用可以在稅前進行扣除，其融資成本一般要小于股權性資金成本。
 
　　債權性資金有許多形式，比如：銀行信貸融資、企業(yè)債券融資、工程墊付及保證金、預售融資、同業(yè)拆借及民間借貸、典當融資、票據貼現、租賃融資等。
 
　　當前，房地產行業(yè)調控持續(xù)深入，限購范圍進一步擴大，整體市場環(huán)境更加嚴峻，貨幣金融政策持續(xù)收緊，尤其是對房地產信貸控制比較嚴格。一些房地產企業(yè)集團為了避免資金鏈條斷裂，集團內部資金拆借交易逐漸增多，為了防范納稅風險，降低整體稅負水平，企業(yè)集團需要統(tǒng)一進 行籌劃，規(guī)范內部拆借行為。
 
　　資金拆借法律尚未明確
 
　　1996年中國人民銀行頒布的《貸款通則》規(guī)定：“貸款人必須經中國人民銀行批準經營貸款業(yè)務，持有中國人民銀行頒發(fā)的《金融機構法人許可證》，并經工商行政管理部門核準登記。”同時規(guī)定，“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務。”1996年9月23日*6人民法院《關于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款應如何處理問題的批復》規(guī)定：“企業(yè)借貸合同違反有關金融法規(guī)，屬無效合同。”鑒于以上的規(guī)定，長期以來，在司法實務中，企業(yè)間的借款合同一概被認為無效。1999年10月1日，《合同法》頒布實施后，有關企業(yè)間借款問題出現新的觀點。
 
　　根據《*6人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制 定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”由此可以認為，不能僅憑中國人民銀行的《借款通則》的規(guī)定認定企業(yè)間借款合同屬于無效合同。另外，《合同法》生效后司法實踐中并沒有認定企業(yè)間借款合同是有效的法律行為。
 
　　資金拆借需防范稅務風險
 
　　鑒于我國在立法上對資金拆借行為的法律認定還沒有統(tǒng)一，為了防范法律風險，同時確保債權性融資利息支出能夠扣除，房地產企業(yè)集團可以通過集團內部的財務公司進行集團內部的資金拆借。
 
　　通過財務公司以委托貸款方式轉貸，可以保證資金拆借行為合法合規(guī)。根據《企業(yè)集團財務公司管理辦法》，企業(yè)財務公司是指以加強企業(yè)集團資金集中管理和提高企業(yè)集團資金使用效率為目的，為企業(yè)集團成員單位提供財務管理服務的非銀行金融機構。
 
　　通過財務公司進行資金的轉貸，貸款風險由貸款雙方承擔，利息收入歸資金拆出方所有，財務公司僅收取管理費用。與此同時，房地產集團公司以委托貸款的方式向下屬企業(yè)拆出資金，按照相關規(guī)定可以取得金融機構提供的證明，由此，下屬企業(yè)承擔的利息支出可以進行稅前扣除。
 
　　資金拆入方實現利息費用的稅前扣除，還應規(guī)范會計核算，合理劃分、列支成本費用。利息費用的稅前扣除主要通過資本化計入成本和當期費用來實現。一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)拆入的用于項目開發(fā)的資金所支付的利息可以資本化計入開發(fā)產品，待房屋出售時，將相關成本轉入營業(yè)成本，抵減所得稅費用。如果拆入的資金沒有用于項目開發(fā)，而是用于內部資金周轉等情況，企業(yè)應將支付的利息計入財務費用，直接在當年抵減所得稅費用。
 
　　統(tǒng)借統(tǒng)還可免繳營業(yè)稅
 
　　根據《國家稅務總局關于貸 款業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2002〕13號)的規(guī)定，企業(yè)集團或集團內的核心企業(yè)(下稱“企業(yè)集團”)委托企業(yè)集團所屬財務公司代理統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務，從財務公司取得的用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅;財務公司承擔此項統(tǒng)借統(tǒng)還委托貸款業(yè)務，從貸款企業(yè)收取貸款利息不代扣代繳營業(yè)稅。
 
　　因此，為了享受免交營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，并且能夠將利息費用順利在所得稅前扣除，在進行內部資金拆借時，房地產企業(yè)集團需要盡量分清資金源頭，采用統(tǒng)借統(tǒng)還、無利差的原則處理，統(tǒng)一調撥資金，避免出現利息收入全額繳納營業(yè)稅的問題。
 
　　在實務操作中，統(tǒng)借統(tǒng)還應注意以下兩點：一方面，對于拆入資金方，應按照合同規(guī)定使用貸款，不得拆借用于其他項目。
 
　　另一方面，財務公司以流動資金形式借入的貸款，轉貸給相關企業(yè)時不能改變資金性質，即必須將該項貸款用于流動資金周 轉，不能用于項目開發(fā)或股權投資等。
 
　　與此同時，為了實現房地產集團整體稅負最低，資金拆出方要開具發(fā)票。集團公司可以按照規(guī)定向地稅部門申請代開內部資金拆借的利息收入發(fā)票。開具發(fā)票后，集團公司增加利息收入的5.5%(企業(yè)所在地在城市市區(qū)的情況下)的營業(yè)稅及附加支出。資金拆入方獲得發(fā)票后，可以減少利息收入的25%的所得稅支出，由此，可以降低利息支出19.5%的稅收成本。
 
　　資金拆入方取得營業(yè)稅發(fā)票后，在首次支付利息并進行稅前扣除時，還需要向當地的稅務部門提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同的情況下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

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