3月底，各大城市“國五條”實施細則密集出臺，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、廈門、大連、合肥、濟南、貴陽、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島等城市陸續(xù)對外公布了樓市調(diào)控細則或房價控制目標。
　　然而從已公布的情況來看，除北京、上海等城市出臺的細則相比之下較為細致嚴格外，大部分城市細則既無特別有力的舉措，也沒有公布具體操作措施，有的地方的細則全文還不到100字，只交代一句籠統(tǒng)的房價控制目標，尤其對此次“國五條”中提到的個人轉(zhuǎn)讓住房所得征稅20%的規(guī)定，多用一句“嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定”帶過。
　　公眾不禁質(zhì)疑，這些“簡潔”的“國五條”實施細則，究竟能否被執(zhí)行下去?
　　20%個稅
　　多數(shù)地方在“打太極拳”最短細則僅64字
　　2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(即上文所稱“國五條”)，內(nèi)容涵蓋完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制等六方面內(nèi)容。“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，并于一季度向社會公布。
　　然而，“國五條”出臺之后，直至最后期限將至，才有地方出臺實施細則。3月30日，北京、上海、重慶率先行動，公布了房價調(diào)控目標及相關(guān)細則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟南、貴陽、合肥、廈門、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個城市陸續(xù)公布細則。其中，南京細則以140余字的最少字數(shù)被市場稱為最簡潔版本。
　　4月1日，杭州、哈爾濱、?？诘鹊赜馄谝惶斐雠_細則。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站頭條發(fā)布《2013年度我市新建商品住房價格控制目標》，正文僅64個字，再次刷新最少字數(shù)紀錄。
　　縱觀各地公布的“國五條”實施細則，從內(nèi)容上大致可分為兩類，一類是對“國五條”進行全方位落實、內(nèi)容覆蓋年度房價調(diào)控目標、保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、信貸政策、房屋轉(zhuǎn)讓個稅等多個方面，全文篇幅較長，其代表城市有北京、上海、廣州、重慶等。另一類則是以公布年度房價調(diào)控目標為主的微型“國五條”細則，全文并未提及“國五條”中敏感問題如何落地，代表城市有南京、廈門、貴陽、武漢、杭州等城市。如杭州版“國五條”細則規(guī)定：“經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。”
　　“北京、上海等城市房價漲得比較快，人口密集，出臺的‘國五條’細則就比較嚴格、具體一些，其他二線城市、中小城市由于人口密度和房價調(diào)控緊迫程度不同，實施細則就比較簡單一些，在控制目標上，規(guī)定房價上漲幅度不超過人均收入增長幅度，在限購、限貸等幾種手段中，更偏重于如何把房價管住的問題?？傮w來看，各地出臺的‘國五條’細則體現(xiàn)出了因地制宜的特點，但在具體落實方面，大部分城市都在‘打太極拳’，沒有出臺多少有力的措施。”中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長張廣通接受本報記者采訪時指出。
　　張廣通表示，各地公布的國五條實施細則亮點不多，與之前的樓市調(diào)控政策區(qū)別不大。“提出‘新建商品房上漲幅度不能超過人均可支配收入增幅’這一條表面上看算是一個進步，過去的調(diào)控政策都不提這一條。但只提這一條是不到位的，房價到底合理不合理，應(yīng)該跟房價收入比掛鉤，如果房價收入比已經(jīng)明顯不合理，掙一塊錢需要掏二十塊錢買房子，那就超出了世界房地產(chǎn)發(fā)展的慣例。如果房價超出收入的倍數(shù)不多，比如六倍七倍，還說得過去，現(xiàn)在很多城市的房價超出收入的倍數(shù)已經(jīng)達到了30多倍，這明顯是有問題的。”張廣通說。
　　多地規(guī)避“20%個稅”條款北京現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁問題
　　此前“國五條”公布時，最嚴厲、最富爭議性的一條莫過于個人轉(zhuǎn)讓住房所得嚴格征稅20%的規(guī)定。“國五條”提出，在堅決抑制投機投資性購房方面，應(yīng)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
　　然而，除了北京、上海、天津、重慶、廣州五個城市外，其他城市出臺的“國五條”細均“屏蔽”了“20%個稅”這一條，或在提到這一條時，僅用一句“嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定”帶過。
　　北京細則規(guī)定，“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。”
　　不過，北京細則出臺之后，立馬引起市場一片驚慌。有的害怕出售二手房時被征收重稅，有的又擔(dān)憂購買二手房時房主轉(zhuǎn)嫁稅收從而推高房價。
　　“我們這附近的二手房大多是1998年建成的，符合‘自用5年以上，并且是家庭*10生活用房’條件的房源不少。”位于西四環(huán)北路的鏈家地產(chǎn)一位銷售顧問陳先生向本報記者表示，“這些賣家覺得自己的房子不用征20%的個人所得稅，所以想提點價格。在這樣的熱門地段，買家也不會太在意價格的小幅波動，因此賣家有主動權(quán)。”
　　“那些需要征收20%個人所得稅的房源，定價的主動權(quán)也暫時掌握在賣家手中。”陳先生說，“如果賣家覺得自己房子的戶型好或報價比周圍其他房子價格低，他可能就不愿意出這個稅錢，而是讓買家出，因為他不怕自己的房子賣不出去。如果有的賣家急于出手，也會選擇與買家共同承擔(dān)這部分稅。”
　　“20%個稅”問題不僅會衍生出了稅收轉(zhuǎn)嫁的問題，還引起了離婚潮、錯殺換房者等社會問題。
　　事實上，“20%個稅”的條款并非新規(guī)，1994年起實施的《個人所得稅法》就規(guī)定，對“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目應(yīng)征收個人所得稅。這里所說的財產(chǎn)，包括房產(chǎn)、汽車等大宗財產(chǎn)。
　　“‘20%個稅’條款之所以被詬病完全是政府的問題，與開發(fā)商、老百姓完全無關(guān)。按照稅法規(guī)定，買賣房地產(chǎn)就應(yīng)該按差價征收20%的個稅，2008年房價往下落時就應(yīng)該征收，是*4的時機，或者房價剛上漲時就開征，該征多少就征多少，絕不優(yōu)惠?！秱€人所得稅法》是人大通過的，為什么不嚴格執(zhí)行?房價下滑時，調(diào)控政策拖著不實施，這個減那個減，房價上漲時又想分杯羹，老百姓肯定會不干，稅收手段不能你想拿起來就拿起來。”張廣通說。
　　“房產(chǎn)稅短期無法在全國范圍內(nèi)擴圍”
　　除了個稅之外，房產(chǎn)稅也被當(dāng)成是調(diào)控樓市的一把“利劍”。“國五條”提出，總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導(dǎo)住房合理消費。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
　　日前，在上海舉辦的2013中國城鎮(zhèn)化高層國際論壇上，多位官員和學(xué)者表示也均表示，在調(diào)控樓市的長效機制中，房產(chǎn)稅是最重要的一環(huán)。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊表示，除了讓土地市場更好的發(fā)揮作用外，一定要創(chuàng)造條件開征房地產(chǎn)稅。
　　中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱認為，如果房產(chǎn)稅開征，則可以使房地產(chǎn)的需求保有環(huán)節(jié)得以調(diào)整。
　　國土資源部副部長胡存智建議，應(yīng)對第二套以上，比如從第三套房產(chǎn)開始征收不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。
　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，使保有環(huán)節(jié)的稅收成型，并與土地開發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費合理協(xié)調(diào)，是房地產(chǎn)調(diào)控制度建設(shè)的關(guān)鍵。
　　不過，各地出臺的“國五條”細則中除了引用“國五條”中的表述以外，并沒有出臺關(guān)于開征房產(chǎn)稅的具體措施。
　　張廣通指出，房產(chǎn)稅能抑制存量房，提高了房產(chǎn)的持有成本，可以形成調(diào)控樓市的長效機制，對抑制高房價能起到一定作用，不過作用是有限的，高房價之所以會形成，根本原因還是供求之間的扭曲。由于目前房產(chǎn)稅尚處于試點階段，而且爭議很多，短期內(nèi)還無法在全國范圍內(nèi)擴圍。
　　短評
　　中國的高房價問題，是個復(fù)雜的大問題，不是地方政府發(fā)幾個文件就能抑制得了的，必須集中央、地方、普通民眾共同努力才能有望遏制。
　　從中央角度來說，首先要抑制通貨膨脹，防止物價上漲;其次要改革稅收制度，改變土地供應(yīng)制度，從增量和存量兩方面提高投機購房的成本;再次要完善資本市場各項制度，給投資者打造更加便捷、穩(wěn)定的投資渠道。從普通民眾來說，購房者要抑制自己投資房地產(chǎn)的沖動，以及無止盡改善住房條件的欲望。在住房供不應(yīng)求的背景下，投資需求的膨脹，勢必會對個人理財乃至整個宏觀經(jīng)濟造成巨大的風(fēng)險，當(dāng)年發(fā)生于美國的次貸危機就是例證。從地方政府角度來說，一方面，應(yīng)嚴格落實中央下達的各項調(diào)控政策，不能為了眼前利益打折扣。與此同時，要拓寬地方的融資來源，努力擺脫土地財政。另一方面，要因地制宜，制定符合當(dāng)?shù)貥鞘刑卣鞯恼{(diào)控政策，使得這些政策既能發(fā)揮應(yīng)有的執(zhí)行力，也能收到良好的調(diào)控效果。