房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)某一項目完工產(chǎn)品竣工清算時，實際銷售收入減去計稅成本的金額。預計毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入乘以預計計稅毛利率計算出的金額。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年度的匯算清繳，不同于某一項目竣工時的項目清算。那么如何調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異呢？
　　預計毛利額的計算
　　1.直接計算法：按取得的預售收入乘以預計計稅毛利率計算出預計毛利額。
　　2.間接計算法：用已預繳的企業(yè)所得稅額和實際發(fā)生的期間費用、稅金及附加倒推計算出預計毛利額。公式如下：
　　預計毛利額=企業(yè)所得稅÷稅率+期間費用+營業(yè)稅金及附加
　　期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。營業(yè)稅金及附加中包括土地增值稅。
　　差異額為正數(shù)時，應補繳企業(yè)所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額大于零時，應補繳企業(yè)所得稅。
　　差異額為負數(shù)時，應退(抵)企業(yè)所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額小于零時，應退(抵)企業(yè)所得稅。
　　例1，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A項目，2008年實現(xiàn)預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為120萬元，當年預繳企業(yè)所得稅7.5萬元;2009年實現(xiàn)預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為200萬元，當年預繳企業(yè)所得稅25萬元;2010年實現(xiàn)預售收入4000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加250萬元，當年預繳納企業(yè)所得稅87.5萬元。2011年A項目竣工，交付業(yè)主使用，當年將全部預售收入7000萬元轉入實際銷售收入，項目計稅成本為4900萬元。企業(yè)所得稅稅率為25%。假設沒有其他納稅調(diào)整項目，該房地產(chǎn)企業(yè)在A項目竣工清算年度，即2011年應補(退)多少企業(yè)所得稅?
　　企業(yè)所得稅納稅計算表
　　1.實際銷售毛利額=7000-4900=2100(萬元)。
　　2.預計毛利額的計算
　　(1)直接計算法
　　預計毛利額=150+300+600=1050(萬元)。
　　(2)間接計算法
　　預計毛利額=企業(yè)所得稅÷稅率+期間費用+營業(yè)稅金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(萬元)。
　　3.實際毛利額與預計毛利額差異=2100-1050=1050(萬元)。
　　4.應補(退)企業(yè)所得稅=1050×25%=262.5(萬元)。
　　5.驗算計算結果
　　應補(退)企業(yè)所得稅=(實際銷售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用)×25%-已預繳的企業(yè)所得稅=(7000-4900-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=262.5(萬元)。
　　例2，仍以例1為例，其他條件不變，只是項目計稅成本變?yōu)?000萬元，在這種情況下，2011年應補(退)多少企業(yè)所得稅?
　　企業(yè)所得稅納稅計算表
　　1.實際銷售毛利額=7000-6000=1000(萬元)。
　　2.預計毛利額的計算
　　(1)直接計算法
　　預計毛利額=150+300+600=1050(萬元)。
　　(2)間接計算法
　　預計毛利額=企業(yè)所得稅÷稅率+期間費用+營業(yè)稅金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(萬元)。
　　3.實際毛利額與預售毛利額差異=1000-1050=-50(萬元)。
　　4.應補(退)企業(yè)所得稅-50×25%=-12.5(萬元)。
　　5.驗算計算結果
　　應補(退)企業(yè)所得稅=(實際銷售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用)×25%-已預繳的企業(yè)所得稅=(7000-6000-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=-12.5(萬元)。
　　差異調(diào)整應注意的幾個問題
　　1.稅務師事務所在出具《完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預計收入毛利額差異調(diào)整情況鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)時，對項目開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費，公共配套設施費、開發(fā)間接費等各費用項目要進行重點審查，對不合理、不合法、不規(guī)范的票據(jù)進行調(diào)整，按調(diào)整后的金額確定開發(fā)產(chǎn)品成本。
　　2.在開發(fā)產(chǎn)品完工后，稅務師事務所出具的鑒證報告，如果在匯算清繳期間，那么這只是個“半成品”，因為鑒證報告只對收入、成本、稅金審核，對期間費用不加審核，比如對超過扣除限額的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費等不加審核。如果是在匯算清繳期間結束后出具鑒證報告，特別需要補繳企業(yè)所得稅時，應該進行企業(yè)所得稅年度補充納稅申報。
　　3.間接計算法計算預計毛利額，是企業(yè)在沒有按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額的前提下使用的。如在預繳企業(yè)所得稅時，企業(yè)沒有扣除期間費用、稅金及附加，或者直接預繳一定數(shù)額的企業(yè)所得稅等。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異，假設在沒有其他納稅調(diào)整項目下，差異額為正數(shù)，應補繳企業(yè)所得稅，差異額為負數(shù)，應退(抵)企業(yè)所得稅。
 　　　　
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