房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)某一項(xiàng)目完工產(chǎn)品竣工清算時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售收入減去計(jì)稅成本的金額。預(yù)計(jì)毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的銷(xiāo)售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的金額。需要注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年度的匯算清繳，不同于某一項(xiàng)目竣工時(shí)的項(xiàng)目清算。那么如何調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差異呢？
　　預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
　　1.直接計(jì)算法：按取得的預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額。
　　2.間接計(jì)算法：用已預(yù)繳的企業(yè)所得稅額和實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用、稅金及附加倒推計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額。公式如下：
　　預(yù)計(jì)毛利額=企業(yè)所得稅÷稅率+期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加
　　期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅金及附加中包括土地增值稅。
　　差異額為正數(shù)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。即實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額減去預(yù)計(jì)毛利額的差額大于零時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。
　　差異額為負(fù)數(shù)時(shí)，應(yīng)退(抵)企業(yè)所得稅。即實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額減去預(yù)計(jì)毛利額的差額小于零時(shí)，應(yīng)退(抵)企業(yè)所得稅。
　　例1，某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目，2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加為120萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅7.5萬(wàn)元;2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加為200萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅25萬(wàn)元;2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入4000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加250萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)繳納企業(yè)所得稅87.5萬(wàn)元。2011年A項(xiàng)目竣工，交付業(yè)主使用，當(dāng)年將全部預(yù)售收入7000萬(wàn)元轉(zhuǎn)入實(shí)際銷(xiāo)售收入，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4900萬(wàn)元。企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，該房地產(chǎn)企業(yè)在A項(xiàng)目竣工清算年度，即2011年應(yīng)補(bǔ)(退)多少企業(yè)所得稅?
　　企業(yè)所得稅納稅計(jì)算表
　　1.實(shí)際銷(xiāo)售毛利額=7000-4900=2100(萬(wàn)元)。
　　2.預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
　　(1)直接計(jì)算法
　　預(yù)計(jì)毛利額=150+300+600=1050(萬(wàn)元)。
　　(2)間接計(jì)算法
　　預(yù)計(jì)毛利額=企業(yè)所得稅÷稅率+期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(萬(wàn)元)。
　　3.實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差異=2100-1050=1050(萬(wàn)元)。
　　4.應(yīng)補(bǔ)(退)企業(yè)所得稅=1050×25%=262.5(萬(wàn)元)。
　　5.驗(yàn)算計(jì)算結(jié)果
　　應(yīng)補(bǔ)(退)企業(yè)所得稅=(實(shí)際銷(xiāo)售收入-計(jì)稅成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用)×25%-已預(yù)繳的企業(yè)所得稅=(7000-4900-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=262.5(萬(wàn)元)。
　　例2，仍以例1為例，其他條件不變，只是項(xiàng)目計(jì)稅成本變?yōu)?000萬(wàn)元，在這種情況下，2011年應(yīng)補(bǔ)(退)多少企業(yè)所得稅?
　　企業(yè)所得稅納稅計(jì)算表
　　1.實(shí)際銷(xiāo)售毛利額=7000-6000=1000(萬(wàn)元)。
　　2.預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
　　(1)直接計(jì)算法
　　預(yù)計(jì)毛利額=150+300+600=1050(萬(wàn)元)。
　　(2)間接計(jì)算法
　　預(yù)計(jì)毛利額=企業(yè)所得稅÷稅率+期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(萬(wàn)元)。
　　3.實(shí)際毛利額與預(yù)售毛利額差異=1000-1050=-50(萬(wàn)元)。
　　4.應(yīng)補(bǔ)(退)企業(yè)所得稅-50×25%=-12.5(萬(wàn)元)。
　　5.驗(yàn)算計(jì)算結(jié)果
　　應(yīng)補(bǔ)(退)企業(yè)所得稅=(實(shí)際銷(xiāo)售收入-計(jì)稅成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用)×25%-已預(yù)繳的企業(yè)所得稅=(7000-6000-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=-12.5(萬(wàn)元)。
　　差異調(diào)整應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
　　1.稅務(wù)師事務(wù)所在出具《完工產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與預(yù)計(jì)收入毛利額差異調(diào)整情況鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報(bào)告)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等各費(fèi)用項(xiàng)目要進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)不合理、不合法、不規(guī)范的票據(jù)進(jìn)行調(diào)整，按調(diào)整后的金額確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
　　2.在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告，如果在匯算清繳期間，那么這只是個(gè)“半成品”，因?yàn)殍b證報(bào)告只對(duì)收入、成本、稅金審核，對(duì)期間費(fèi)用不加審核，比如對(duì)超過(guò)扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等不加審核。如果是在匯算清繳期間結(jié)束后出具鑒證報(bào)告，特別需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行企業(yè)所得稅年度補(bǔ)充納稅申報(bào)。
　　3.間接計(jì)算法計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，是企業(yè)在沒(méi)有按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額的前提下使用的。如在預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，企業(yè)沒(méi)有扣除期間費(fèi)用、稅金及附加，或者直接預(yù)繳一定數(shù)額的企業(yè)所得稅等。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差異，假設(shè)在沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目下，差異額為正數(shù)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅，差異額為負(fù)數(shù)，應(yīng)退(抵)企業(yè)所得稅。
 　　　　
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