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一、基本案情
（一）案件來源
2011年3月，某地稅稽查局根據(jù)房地產稅收專項檢查的工作安排，確定對某公司（以下簡稱該公司）2008-2010年度的納稅義務履行情況進行檢查, 并對其開發(fā)的四個項目進行土地增值稅清算。
(二)納稅人基本情況:
該公司主要經營房地產開發(fā)銷售業(yè)務，兼營建筑裝飾施工；注冊資本6000萬元；企業(yè)所得稅由國稅負責征收。2007年5月由該企業(yè)由外資企業(yè)改為內資企業(yè)。有四個開發(fā)項目符合土地增值稅清算的條件，其中：項目一為住宅樓，建筑面積11519.28㎡，主要用于項目二和項目三的異地安置；項目二為商業(yè)用房，建筑面積28852.55㎡；項目三為商住樓建筑面積39918.88㎡；項目四為拆遷安置小區(qū)，建筑面積77099.31。
?。ㄈ┲饕`法事實
經過對該公司2008-2010年度年度的納稅義務履行情況的全面檢查，發(fā)現(xiàn)該公司主要存在以下違法行為：
1、項目一異地安置房6954.37㎡以及項目二回遷房500㎡未按建造成本價申報繳納營業(yè)稅、項目一超面積安置801.52㎡以及無法提供安置協(xié)議675.29㎡未按市場銷售價申報繳納營業(yè)稅，少申報繳納營業(yè)稅341927.90 元；
2、項目二25#、26#、33#、34#四間門面房產權已過到個人名下，帳面未計銷售收入，少申報繳納營業(yè)稅45333.53元；
3、該公司將開發(fā)的其它項目與項目二回遷房500㎡進行資產置換，未按市場銷售價視同銷售申報繳納營業(yè)稅，少申報繳納營業(yè)稅105000元；
4、項目一車庫收入242866元沖減拆遷補償費用，少申報繳納營業(yè)稅12143.3元；
5、項目三以退房為名義，實為售后回購少確認收入800394.9元，少申報繳納營業(yè)稅40019.75元；
6、項目四項目少記預收帳款金額3736072.63元，少申報繳納營業(yè)稅186803.63元；
7、該公司采用虛增拆遷補償費、成本重復列支等手段少申報繳納土地增值稅6418070.50元
8、少申報繳納城市維護建稅18583.69、城鎮(zhèn)土地使用稅10195.51元 、印花稅26141.70元 ，少代扣代繳個人所得稅152807.27 元
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1、依法追繳少申報的地方各稅計7299709.23元；根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，對查補的稅款加收滯納金142583.85萬元；
2．該公司采取隱匿項目二四間門市收入少申報繳納營業(yè)稅45333.53元、印花稅453.3元的行為，根據(jù)原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條對采取隱匿項目二四間門市收入少繳的營業(yè)稅、印花稅的行為定性為偷稅，處以不繳少繳稅款1.5倍的罰款計68680.25元。
3、該公司2008-2010年度少申報繳納繳營業(yè)稅253338.22元、城建稅17733.66元、印花稅22052.1元、土地使用稅10195.51元，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款、《國家稅務總局關于印花稅違章處罰有關問題的通知》的規(guī)定，對少申報繳納2008-2010年度的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、土地使用稅的行為處以1倍的罰款計303319.49萬元。
4、該公司違反了《中華人民共和國個人所得稅法》*9條、第二條、第三條、第八條規(guī)定，2008-2010年度少代扣代繳個人所得稅37448.84元，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條的規(guī)定，對該公司2008-2009年度應扣未扣稅款處以1倍的罰款37448.84 元。
二、檢查方法
?。ㄒ唬z查預案
稅務稽查人員在接到《稽查任務分配單》后，對該公司做了翔實的查前準備工作，到征管分局調取了該公司的納稅申報和稅款入庫信息，仔細查閱了企業(yè)財務報表，并向管理人員了解企業(yè)的概況和納稅事項。通過核對該公司的財務報表及納稅記錄分析， 發(fā)現(xiàn)該公司2008-2010年期間企業(yè)的帳面利潤除了2009年為正數(shù)外,其余年度均為負數(shù),這與近幾年房地產企業(yè)紅火的態(tài)勢極不相符。這表明企業(yè)存在偷稅嫌疑,企業(yè)可能在隱匿收入和虛增成本上做了手腳。因此,確定以收入和成本為切入點,以帳務檢查和外圍調查相互結合的檢查方案。
（二）檢查具體方法
1、調查了解房地產開發(fā)概況。
檢查人員針對房地產企業(yè)的開發(fā)特點，研究制定措施，采取外圍剝繭抽絲，然后順藤摸瓜的方法，對企業(yè)進行檢查。剛開始，檢查人員并沒有急于查帳，而是找到企業(yè)的財務負責人，了解近幾年該公司的房地產開發(fā)銷售情況，并實地查看了開發(fā)的項目，通過調查和實地查看，對房產公司開發(fā)產品的規(guī)模、用途、銷售及使用情況有了初步印象和了解，為以后的順利檢查打下了一個堅實基礎。
2、檢查帳冊，尋查疑點。
收入核查是突破口。檢查人員通過企業(yè)提供的商品房平面圖、房產測繪部門的測繪報告、房產銷售備案合同、開具的銷售發(fā)票結合實地查看的情況，對每一棟樓、每一單元的銷售情況和使用情況進行“地毯式”核查。在嚴密細致的核對下，發(fā)現(xiàn)其收入存有疑點：項目二和項目三有部分門面房售出一年多時間，出現(xiàn)退房現(xiàn)象，而該公司的帳面上未發(fā)現(xiàn)違約金支付情況，不符營業(yè)常規(guī)；企業(yè)開始介紹時存在異地撤遷安置房和回遷房，但帳面未反映其申報繳納營業(yè)稅記錄；企業(yè)將部分車庫收入直接沖減拆遷補償費，疑漏申報繳納營業(yè)稅；拆遷安置房帳面開發(fā)產品為零，而根據(jù)銷售合同比對情況來看，應有90套左右拆遷安置房未銷售。
成本核查是關鍵。檢查人員在仔細審查了企業(yè)提供的相關資料后發(fā)現(xiàn)：企業(yè)發(fā)生2000多萬元的拆遷補償費，但無法提供政府拆遷公告及拆遷補償協(xié)議；項目三建安單位成本達到1959.71元/㎡，綠化成本達到（含景觀）500元/㎡，這與市地稅局制定的房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅開發(fā)成本的預警值指標相差較大，存在虛增成本的嫌疑。
3、針點疑點，組織詢問。
檢查人員根據(jù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)的疑點，立即制定詢問方案，對分管財務的負責人進行了詢問。面對檢查，納稅人百般狡辯，對異地安置房、回遷房涉稅違法行為，解釋為企業(yè)財務人員對稅收政策不夠了解所致，而對發(fā)現(xiàn)的其他涉稅疑點矢口否認、解釋牽強，完全不符營業(yè)常規(guī)，這更加驗證了檢查人員發(fā)現(xiàn)疑點正確性。
4、采取措施，排查疑點。
由于企業(yè)拆遷補償材料缺失，帳面檢查難以突破，檢查組根據(jù)實際情況，改變作戰(zhàn)方法，將檢查方向由內向外轉移。檢查人員首先到負責拆遷的事務所了解拆遷補償情況，但拆遷事務所卻告知該企業(yè)是自行組織拆遷，無法提供拆遷相關手續(xù)。檢查人員從拆遷事務所無功而返。
檢查人員又隨即來到產權交易所調查了解該企業(yè)拆遷安置房及退房戶產權過戶情況，并編制了統(tǒng)一的調查表，將產品產權辦理情況列到每一個開發(fā)項目、每一幢樓、每一個單元、每一戶。通過比對，檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)商城有四間門面房產權已過戶到個人名字，但企業(yè)帳面卻以退房做帳，未確認收入。山重水復疑無路，柳暗花明又一村。這是一個重大的線索。檢查人員隨即請產權交易所工作人員調出辦理產權檔案，發(fā)現(xiàn)這四戶均是以拆遷補償名義辦理的產權過戶手續(xù)，而且簽訂協(xié)議的日期在企業(yè)作帳面銷售日期之前。至此，冰山一角已露，檢查人員隨即固定了相關證據(jù)。
取得拆遷安置房產權過戶資料后，檢查人員又來到被拆遷安置的行政村村部，找到當年負責拆遷安置的負責人了解當年的拆遷安置情況，核對產權過戶名單中屬于拆遷安置的名單。
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