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企業(yè)在日常經(jīng)營活動中，常會把閑置的房產(chǎn)、機器設(shè)備等有形資產(chǎn)租賃給其他企業(yè)或個人使用，相應(yīng)地收取一定金額的租金。在不同的租賃情形下，收取的租金收入在企業(yè)所得稅上如何確認，這是廣大納稅人普遍關(guān)心的問題。我們將依據(jù)相關(guān)稅收規(guī)定對租金收入企業(yè)所得稅匯繳政策作一簡要解讀。
一、租金收入的概念
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其它有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。由此可見，讓渡非有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入，不屬于企業(yè)所得稅法所稱的租金收入。
例1：某居民企業(yè)有一塊閑置不用的露天場地，為提高資產(chǎn)使用效率，企業(yè)將該場地租賃給某駕駛員培訓(xùn)中心作為駕駛員培訓(xùn)場所，并按規(guī)定收取一定的租賃使用費。該居民企業(yè)取得的收入是何種性質(zhì)的企業(yè)所得稅收入。
答：根據(jù)企業(yè)所得稅法有關(guān)租金收入的概念判斷，租金收入是指各類有形資產(chǎn)的租賃收入。而場地租賃屬于讓渡無形資產(chǎn)使用權(quán)的經(jīng)濟行為，因此，場地租賃收入屬于企業(yè)所得稅法上所稱的特許權(quán)使用費收入。
二、租金收入的確認方法
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。換句話說，無論租賃勞務(wù)是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應(yīng)付租金的當日是否實際收到租金收入，均應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認租金收入。
為均衡企業(yè)稅收負擔，減少企業(yè)資金占用成本，國家稅務(wù)總局在2010年對上述租金收入確認方法作了進一步完善。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規(guī)定，租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內(nèi)，出租人可對上述已確認的收入根據(jù)收入與費用配比原則，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
需要說明的是，為加強稅源的源泉控管，對在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所，但不采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，以及在我國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)場所，但有來源于我國境內(nèi)所得的非居民企業(yè)，其提前一次性收取的跨年度租金收入，不得分期均勻確認應(yīng)稅收入，而應(yīng)按照合同約定的應(yīng)付租金日期一次性確認租金收入。
例2：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，每年租金100萬元，租賃合同規(guī)定2011年1月提前一次性收取3年租金300萬元。A企業(yè)如何確認租金收入。
答：根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，A企業(yè)可根據(jù)收入與費用配比原則，2011-2013年，每年確認租金收入100萬元。
例3：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，租賃合同規(guī)定2011年1月1日收取租金240萬元，每年年末等額收取租金20萬元。A企業(yè)如何確認租金收入。
答：雖然A企業(yè)簽訂的是跨年度租賃合同，但租金不是提前一次性收取。因此，A企業(yè)應(yīng)按照合同約定的應(yīng)付租金日期確認租金收入，而不得每年均勻確認租金收入100萬元。
三、與租金收入有關(guān)的成本費用的扣除
企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。據(jù)此，企業(yè)為取得租金收入所發(fā)生的合理的成本費用等支出，準予在稅前扣除。
值得關(guān)注的是，對于提前一次性收取跨年度租金收入，且租金收入分期均勻確認的，需要按照收入與費用配比的原則，扣除與當期確認的應(yīng)收收入相匹配的成本費用等支出。
例4：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，每年租金100萬元，租賃合同規(guī)定2011年1月提前一次性收取3年租金300萬元。A企業(yè)此項租賃業(yè)務(wù)2011年可準予稅前扣除多少營業(yè)稅（不考慮城建稅、教育費附加等稅收因素）。
答：根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，A企業(yè)在提前一次性收取3年租金的當期，需要按照租金收入300萬元一次性繳納營業(yè)稅15萬元。但根據(jù)收入與費用配比的原則，A企業(yè)2011年確認租金收入100萬元時，只能扣除營業(yè)稅5萬元。
常見問題解答
?、蹦称髽I(yè)2010年10月1日對外簽訂固定資產(chǎn)租賃合同。租賃合同規(guī)定，租賃期限為1年，每月租金1萬元，合同簽訂日提前一次性支付租金12萬元。該企業(yè)如何確認租金收入。
答：該企業(yè)可根據(jù)收入與費用配比原則，在租賃期限內(nèi)，將租金收入分期均勻計入相關(guān)年度。即2010年度確認租金收入3萬元，2011年度確認租金收入9萬元。
?、簿惩饽彻荆ㄔ诰硟?nèi)未設(shè)立機構(gòu)場所）將其擁有的境內(nèi)某處房產(chǎn)出租給境內(nèi)居民企業(yè)使用。租賃合同規(guī)定，租賃期限為3年，租金提前一次性支付100萬元。該香港公司收取的租金收入如何計算繳納企業(yè)所得稅。
答：境外公司提前一次性收取的跨年度租金收入，不適用分期納稅辦法。因此，在應(yīng)收租金當日，該香港公司應(yīng)將一次性收取的100萬元租金收入按照實際征收率計算繳納企業(yè)所得稅。
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