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近年來，為配合房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，國務院財政、稅務主管部門依據(jù)《企業(yè)所得稅法》和《企業(yè)所得稅法實施條例》先后發(fā)布了一系列有關加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理的規(guī)定，為便于理解和掌握現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策，本文按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開（籌）辦、預繳、匯算清繳三個期間對主要或常用的企業(yè)所得稅政策進行梳理，并結合實務舉例進行分析，希望對征納雙方有所幫助。
一、開（籌）辦期間
開（籌）辦期間是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開業(yè)之日，即企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設立日期。
國家稅務總局《關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。
1.業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費
國家稅務總局公告2012年第15號規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。
2.開（籌）辦期間不計算為虧損年度
根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前，即籌辦活動期間發(fā)生的籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條的規(guī)定執(zhí)行。
例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時15個月，賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生開辦費200萬元、300萬元，均無收入，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。
要求：確認開始計算企業(yè)損益的年度。
案例分析：該開發(fā)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前籌辦活動期間發(fā)生的籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，只能在“開辦費”科目中歸集。企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，是開始計算企業(yè)損益的年度。如果籌辦期的結束和經(jīng)營期的開始，兩者處于同一年度，則應分別按照有關規(guī)定確認籌辦費攤銷及經(jīng)營年度的開始。因此，該開發(fā)企業(yè)在開始生產(chǎn)經(jīng)營年度的2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費；若2011年度發(fā)生了虧損，則稅法確認的虧損年度就是2011年度，而不是2010年度。
例2：接例1，經(jīng)核查：（1）該開發(fā)企業(yè)2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生業(yè)務招費10萬元、20萬元，分別發(fā)生廣告宣傳費30萬元、40萬元；（2）2010年6月投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息支出8萬元計入了開辦費；（3）2011年3月，購建固定資產(chǎn)（營業(yè)樓）所支付的設計費、部分材料費共計10萬元計入了開辦費；（4）該企業(yè)選用在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除開辦費。
要求：該企業(yè)2011年一次性扣除開辦費的金額。
案例分析：
?。?）業(yè)務招待費支出可按實際發(fā)生額的60%計入開辦費，發(fā)生的廣告宣傳費可按實際發(fā)生額計入開辦費；企業(yè)籌辦費的支出。（2）投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設計費、部分材料費應予資本化，不計入開辦費。因此，該企業(yè)2011年一次性扣除開辦費金額為：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（萬元）。
二、預繳期間
《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅實行分月或者分季預繳，企業(yè)應當自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務機關報送預繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預繳稅款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時或者賬面有實際利潤額時，均應預繳企業(yè)所得稅。
1.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時的預繳
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務的處理方法，企業(yè)會計準則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務的處理方法，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售業(yè)務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。
根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結轉開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務。
國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：
?。?）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。
（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
?。?）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
例3：接上例，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年9月取得預售許可證，預售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預售面積20000平方米、均價為每平方米8000元，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”科目16000萬元，貸記“預收賬款”科目16000萬元，賬面利潤為虧損100萬元，準予彌補以前年度虧損額為300萬元。已知該市規(guī)定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為10%，土地增值稅的預征比例為2%，城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的稅（征收）率分別為7%、3%、2%、1%。
要求：
?。?）該開發(fā)企業(yè)應繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金；
（2）該開發(fā)企業(yè)應預繳企業(yè)所得稅。
案例分析：
?。?）該開發(fā)企業(yè)應繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金。
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其他納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業(yè)稅。該企業(yè)應確認2011年9月銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入16000萬元，應交的營業(yè)稅是800萬元（16000×5%），應交的城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金為：800×（7%+3
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