高頓網(wǎng)校友情提示，*7遼陽實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目總結(jié)總結(jié)如下：
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅的稅前扣除項(xiàng)目主要由以下五類組成：
　　一是取得土地使用權(quán)所支付的金額。是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。這相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。
　　二是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本又稱房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成木包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。
　　1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。今年，國(guó)稅函[2010]220號(hào)第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條*9款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，就抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
　　2.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出。
　　3.建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
　　4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
　　5.公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
　　6.開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的制造費(fèi)用，定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。他與原材料（土地）生產(chǎn)加工完成后，由生產(chǎn)成本科目轉(zhuǎn)為庫(kù)存商品科目。銷售后，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)由庫(kù)存商品科目轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)成本科目。
　　三是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于操作，尤其是?cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。利息支出是指為房地產(chǎn)開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費(fèi)用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，但計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，僅確定一項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用就可以。這三項(xiàng)費(fèi)用按國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條規(guī)定來確定：
　　1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（是指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用），在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
　　2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用前述一、二項(xiàng)所述兩種辦法。
　　4.土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。這相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的期間費(fèi)用，銷售成立后，直接轉(zhuǎn)為當(dāng)年損益。
　　從上述各個(gè)項(xiàng)目分析，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用確定的關(guān)鍵，首先，是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”，其次，是財(cái)務(wù)費(fèi)用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進(jìn)入扣除項(xiàng)目。
　　四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金又稱銷售稅金及附加。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加及其他視同稅金扣除的費(fèi)用。由于，房地產(chǎn)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，在此不再單獨(dú)扣除。不同于利潤(rùn)計(jì)算公式中的銷售稅金及附加，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，少了一項(xiàng)土地增值稅，也是重要的一項(xiàng)扣除項(xiàng)目。
　　五是其他扣除項(xiàng)目。由財(cái)政部確定的一項(xiàng)扣除項(xiàng)目，是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和，加計(jì)20%的扣除。但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。
　　綜上所述，單獨(dú)核算的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅前兩項(xiàng)扣除項(xiàng)目即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”合計(jì)數(shù)，從房地產(chǎn)企業(yè)行成利潤(rùn)項(xiàng)目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項(xiàng)即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，就是利潤(rùn)項(xiàng)目中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，重點(diǎn)確定利息支出扣除項(xiàng)目，可依照國(guó)稅函[2010]220號(hào)計(jì)算；第四項(xiàng)即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，就是利潤(rùn)項(xiàng)目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項(xiàng)目，就是為銷售成本的20%。
 　　　　
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