近期打算開盤的北京開發(fā)商，正明顯感受到政府利用預(yù)售許可證、銷售許可證調(diào)控價(jià)格的壓力。4月份獲得預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目總共只有13個(gè)，只有望京金茂府一個(gè)項(xiàng)目批準(zhǔn)售價(jià)超過5萬(wàn)元/平方米，其余項(xiàng)目售價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量也進(jìn)入低點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，5月2日，北京市可售住宅套數(shù)為61475套，成為去年8月以來的最低值。
 

　　管制

　　位于大興區(qū)西紅門附近的鴻坤·林語(yǔ)墅項(xiàng)目，是鴻坤地產(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)開發(fā)的高端別墅項(xiàng)目。鴻坤·林語(yǔ)墅總經(jīng)理侯守超表示，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕恒氧，還將是北京[*{5}*]實(shí)現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目，對(duì)PM2.5的凈化率可達(dá)99%。

　　鴻坤·林語(yǔ)墅計(jì)劃在今年6月開盤入市，這一區(qū)域主要是普通住宅項(xiàng)目，售價(jià)普遍在2萬(wàn)多元/平方米，該項(xiàng)目是一個(gè)純別墅的高端項(xiàng)目，并且在精裝修、健康住宅技術(shù)等方面的成本投入不菲，預(yù)計(jì)售價(jià)應(yīng)該明顯高于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，會(huì)成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，而此類項(xiàng)目，正是政府限制批預(yù)售許可證的主要對(duì)象。項(xiàng)目要面市，面臨如何申請(qǐng)到預(yù)售許可證的難關(guān)。

　　北京另一個(gè)高端項(xiàng)目也正在申請(qǐng)預(yù)售許可證，該公司一名負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，目前要申請(qǐng)到預(yù)售許可證，住建委的要求是“價(jià)格要在可控范圍內(nèi)”。“具體標(biāo)準(zhǔn)，就是申請(qǐng)價(jià)格不能高于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格、不能高于項(xiàng)目前期的批準(zhǔn)價(jià)格。”這位負(fù)責(zé)人說。

　　這一標(biāo)準(zhǔn)，使得有漲價(jià)計(jì)劃的項(xiàng)目、區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目處境最為尷尬，他們成為最難以申請(qǐng)到預(yù)售許可證的典型項(xiàng)目。

　　除此之外，對(duì)現(xiàn)房的管制也同時(shí)納入到價(jià)格管制范圍內(nèi)。“以前現(xiàn)房是沒有管制的，現(xiàn)在也開始管制了。如果在申請(qǐng)價(jià)格上出現(xiàn)同樣的情況，將拿不到銷售許可證。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說。

　　據(jù)本報(bào)了解，此前有一些項(xiàng)目，因辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)而停止出售。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)預(yù)期是，轉(zhuǎn)成現(xiàn)房以后，開發(fā)商會(huì)明顯提升售價(jià)。而現(xiàn)在，這一條路也行不通。

　　除了在預(yù)售許可證、銷售許可證方面的管制之外，還有對(duì)已批準(zhǔn)上市項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽的方式。

　　一位代理行業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)表示，早在3月底，細(xì)則出臺(tái)之前，北京就暫停了一部分熱銷、漲價(jià)明顯的項(xiàng)目的網(wǎng)簽，其中包括位于通州的合生濱江帝景項(xiàng)目。

　　目前在北京購(gòu)買新房，是網(wǎng)簽出合同，不能網(wǎng)簽就做不了合同，房屋就無法進(jìn)行銷售。

　　而中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，不能網(wǎng)簽這個(gè)說法不準(zhǔn)確，目前政府的目標(biāo)很明確就是限制漲價(jià)，如果現(xiàn)在的網(wǎng)簽價(jià)格不高于原來的簽約價(jià)格，是可以網(wǎng)簽的?，F(xiàn)在暫停網(wǎng)簽，只是說明開發(fā)商還不愿意降價(jià)。“現(xiàn)在網(wǎng)簽、預(yù)售證，只是暫停，會(huì)有一兩個(gè)月博弈的時(shí)間，5月份會(huì)是一個(gè)博弈的過程，到6、7月份，會(huì)有新的供應(yīng)出來。”張大偉說。
 

　　問題與走向

　　而隨著政府行政管控的加強(qiáng)，開發(fā)商的開發(fā)行為正在面臨挑戰(zhàn)。

　　“如果在公司計(jì)劃時(shí)間內(nèi)，預(yù)售價(jià)格批不下來，接下來只能砍精裝修，砍綠色住宅來降成本。”上述正在申請(qǐng)預(yù)售許可證的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

　　這種做法，將直接導(dǎo)致項(xiàng)目的低端化，同時(shí)，限價(jià)可能直接促使開發(fā)商在建造房屋時(shí)壓縮成本，這種做法給房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量帶來的風(fēng)險(xiǎn)在加大，也是一個(gè)重要方面。
 

　　北京并不是特例。

　　實(shí)際上早在3月底，廣州就開始在網(wǎng)簽方面進(jìn)行限制。當(dāng)時(shí)一位廣州的開發(fā)商告訴本報(bào)記者：“今年過完年之后突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，地方政府為了限制統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，采取越來越多調(diào)控手段，廣州的限售令，雖然沒發(fā)文，但是已經(jīng)執(zhí)行了，包括控制某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲，包括不給備案等等。”

　　這位開發(fā)商還說：“這種做法面臨很多問題。首先，企業(yè)拿地的時(shí)候是沒有說法的。第二，政府在一個(gè)區(qū)域內(nèi)為了控制價(jià)格，允許開發(fā)商突破這個(gè)價(jià)格網(wǎng)簽的名額是有限的，例如，有5家開發(fā)商，有1000套房子的話，政府一個(gè)月只發(fā)200套網(wǎng)簽名額，那這200套分給誰(shuí)呢？后續(xù)的影響會(huì)很大。為了爭(zhēng)取名額，會(huì)不會(huì)滋生更多腐敗現(xiàn)象呢？”

　　不過，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行行政管控，已經(jīng)成為事實(shí)，并且有繼續(xù)強(qiáng)化的趨勢(shì)。

　　“北京細(xì)則最嚴(yán)厲的一點(diǎn)在于，要把自住型、改善型商品房，即一部分的商品房，納入限價(jià)房序列管理。”北京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志說，隨著政府實(shí)施的價(jià)格管制，“可以說今年房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，是一個(gè)大概率事件，所謂大概率事件，就是一個(gè)必然事件。”

　　根據(jù)北京國(guó)五條細(xì)則，其中明確規(guī)定“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。從這一點(diǎn)來看，北京對(duì)預(yù)售批準(zhǔn)價(jià)格等的管制，不會(huì)像上一輪調(diào)控中一樣，只是一個(gè)偶然行為，而是有可能變成一個(gè)長(zhǎng)期機(jī)制。

　　早在4月10日，北京市住建委主任楊斌在參加北京城市服務(wù)管理廣播“市民對(duì)話一把手”欄目時(shí)，楊斌這樣說道：“限價(jià)房序列管理，是一個(gè)針對(duì)商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分‘夾心層’的商品房，將納入該管理序列，而什么樣的人具備購(gòu)買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細(xì)則正在研究中，并將很快落地。”

　　從4月24日起，廣州將全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。廣州成為繼北京之后第二個(gè)表示要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行指導(dǎo)的城市。

　　在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰看來，今年一線和二線熱點(diǎn)城市，新建住房銷售全面限價(jià)只是時(shí)間問題。

　　北京表示要將部分中等收入人群納入限價(jià)房序列管理這種“類保障房”范疇內(nèi)，而這部分人群正是近年來調(diào)控中購(gòu)房市場(chǎng)的主力人群。接下來會(huì)如何執(zhí)行，還有待具體政策的落地。如果接下來對(duì)“限價(jià)房序列管理”進(jìn)行從嚴(yán)執(zhí)行，那么可以說北京細(xì)則的最嚴(yán)厲之處還沒有到來。