高頓網(wǎng)校小編在2015年1月12日禮拜一為您整理了一則財(cái)經(jīng)行業(yè)新聞——上海中心的租金是什么情況？
　　在環(huán)球金融中心大廈某一層的落地大窗前，王家華指著窗外猶如一棟棟“云中之城”的摩天大樓，頗有一番“韓信點(diǎn)兵”的味道。
　　王家華是一家國際地產(chǎn)服務(wù)商的高管，從事甲級辦公樓租賃近20年，對陸家嘴這一塊的摩天大樓，他如數(shù)家珍：“國金中心是新鴻基的，環(huán)球中心是日本的，匯亞大廈是新加坡的，剩下的內(nèi)資多，金茂是中化集團(tuán)，上海中心是上城投，其他基本就是國內(nèi)各大銀行的。”
　　幾日前，王家華告訴《國際金融報(bào)》記者，幾個(gè)月前，他們公司已經(jīng)成為上海中心的業(yè)主代表。換句話說，王家華已經(jīng)成為上海中心的“售樓先生”，只不過，業(yè)主代表完全代表業(yè)主利益。
　　其實(shí)，王家華的顧客并不難找。就在同一棟樓的環(huán)球金融中心，離王家華不遠(yuǎn)的地方，一家世界知名的科技公司正在醞釀新年搬家計(jì)劃，該公司的行政總監(jiān)向身為業(yè)主代理的朋友打聽：“在上海中心租一層辦公室，大概什么價(jià)格？”
　　看似隨意的一問，牽動市場眾多敏感神經(jīng)：21萬平方米的新增供應(yīng)，會將上海寫字樓租賃市場帶向何方？上海中心入市試水，是給中國摩天大樓建設(shè)熱潮潑冷水，還是加把火？上海國資委耗資80多億傾力打造的巨物，能否為全國矚目的上海國企改革與上市，率先沖破股權(quán)改革的迷霧？
　　預(yù)租證拉后腿
　　距離正式投入使用還剩下不到6個(gè)月時(shí)間，上海中心居然還沒有拿到預(yù)租證。大約八成的辦公區(qū)出租面積，不要說租出去，連來談的都沒有
　　距離上海中心正式投入使用，還剩下不到6個(gè)月時(shí)間。但 “目前上海中心還沒有簽下一份正式的租賃合同”，一家代理機(jī)構(gòu)的高管告訴《國際金融報(bào)》記者。
　　最主要的原因是，上海中心還沒有拿到預(yù)租證。按照《上海市商品房預(yù)租試行辦法》規(guī)定，“未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)租的，一律不得開展預(yù)租”，“預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行商品房預(yù)租及廣告宣傳”。
　　沒有預(yù)租證，就意味著現(xiàn)在媒體熱炒的觀復(fù)博物館、臺灣誠品書店入駐上海中心，還存在不確定性。因?yàn)闆]有預(yù)租證，預(yù)租書面協(xié)議都沒有法律效力，只能做口頭協(xié)議，或者預(yù)付一點(diǎn)定金，寫個(gè)收據(jù)。
　　對此，上述租賃代理顯得很“淡定”：“有些樓在竣工很多個(gè)月后，仍然沒能得到預(yù)租證，不過上海中心大廈作為政府背景的項(xiàng)目，預(yù)租證肯定沒問題，應(yīng)該能在竣工前下來。”
　　不過，這一關(guān)鍵證件的落后，可能已經(jīng)影響到了出租進(jìn)度。記者從租賃代理了解到：“上海中心至少80%的辦公出租區(qū)，還沒有租戶來談。已經(jīng)有在接洽的，也只是雙方有興趣相互了解，還處于早期階段。”
　　實(shí)際上，超高摩天大樓的出租確實(shí)需要一定周期。RET睿意德高級助理董事、中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦分析，上海中心要實(shí)現(xiàn)70%的出租率，需要3年的時(shí)間。
　　一家曾經(jīng)代理多棟超高摩天大樓的地產(chǎn)服務(wù)商也向記者表示，竣工后達(dá)到90%出租率所用的時(shí)間，國金二期花了7個(gè)季度，環(huán)球金融中心花了14個(gè)季度。上海中心目前有20%的面積有人來詢問，已經(jīng)屬于不錯(cuò)的行情。
　　實(shí)際上，上海中心到底能不能在今年6月正式投入使用，還要看多方配合。當(dāng)《國際金融報(bào)》記者向上海中心發(fā)言人確認(rèn)，是否能按計(jì)劃6月投入使用時(shí)，發(fā)言人回答“不確定，我們是這么希望的。”
　　20元天價(jià)可能嗎
　　上海中心到底是什么價(jià)，市場此前的預(yù)計(jì)非常樂觀。這一棟上海*9高樓從設(shè)計(jì)之初就飽含各方期望
　　作為政府開發(fā)的城市地標(biāo)，上海中心大廈總高632米，建筑體量相當(dāng)于2個(gè)金茂大廈或1.5個(gè)環(huán)球金融中心，由此成為目前上海*5體量的寫字樓項(xiàng)目。
　　其開發(fā)商是純正的國企“血統(tǒng)”。官網(wǎng)介紹，上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2007年，由上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海建工集團(tuán)股份有限公司共同出資成立，注冊資本86億元人民幣，三方股東股權(quán)比例分別為51%、45%、4%。
　　除了樓本身，了解它利益相關(guān)方的期望，對于判斷紛繁復(fù)雜的市場信息極其關(guān)鍵。
　　業(yè)內(nèi)各方都期望，上海中心能帶領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)租賃往上“飆”一陣。開發(fā)商、代理商、資訊提供方，乃至地產(chǎn)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，都不會希望它的形象受到損傷，繼而價(jià)格被拉低。
　　原因很簡單，一榮俱榮、一損俱損，一旦上海中心的價(jià)格無法沖高，其他樓盤價(jià)格也無法受帶動，繼而中介、咨詢等機(jī)構(gòu)，也就無法獲取更高的提成。
　　而對于政府、國企，打造上海中心的“高大上”形象，也是上海金融中心建設(shè)的題中之義。作為陸家嘴*6的地標(biāo)，它能吸引什么層次的金融機(jī)構(gòu)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)入駐，金融集聚效應(yīng)做到什么水平，是上海金融中心建設(shè)的重要縮影。
　　正因?yàn)槿绱?，有媒體報(bào)道稱，上海中心將刷新上海的租金紀(jì)錄，達(dá)到20元/平方米/天。此前，上海辦公樓的*6租金是國金中心的18元/平方米/天。
　　20元/平方米/天的價(jià)格，意味著什么？算一筆賬。根據(jù)上海中心當(dāng)下出租策略，現(xiàn)在盡量整層租給同一客戶而不做合租，整層面積8000平方米，那么一年租金則為5840萬元。假設(shè)按90%的出租率計(jì)算，其21萬平方米的總出租面積，每年租金收入為13.8億元。
　　不過，《國際金融報(bào)》記者調(diào)查的結(jié)果顯示，20元/平方米/天對上海中心目前的招租情況而言，幾乎就是一個(gè)天價(jià)，不太可能實(shí)現(xiàn)。
　　原因是多方面的。陳曦認(rèn)為，除了在招租策略方面的考量外，上海中心大廈潛在的招租壓力主要來源于３個(gè)方面：首先21萬平方米辦公體量集中釋放，勢必經(jīng)歷一個(gè)相對較長的消化期。其次，上海中心大廈于2015年6月入市之時(shí)，將恰逢上海寫字樓的歷史供應(yīng)高位，外圍區(qū)域的競爭勢必分流部分潛在客戶。
　　另外，受到項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)的影響，辦公區(qū)不宜實(shí)現(xiàn)中小面積的分割，存在同質(zhì)化與缺乏靈活性的障礙。目前上海中心希望整層出租的面積是8０００平方米，精悍型的金融機(jī)構(gòu)或企業(yè)并不需要如此巨大的辦公面積。
　　因此，上海中心的21萬平方米供應(yīng)量，或?qū)⒗完懠易靺^(qū)域的行業(yè)整體租金水平。“這座超高層的初期租金水平，只能做到同類寫字樓的七八成。這將抑制甲級寫字樓租金持續(xù)看漲態(tài)勢，亦不排除在區(qū)域范圍內(nèi)呈現(xiàn)租金小幅回落的可能性。”陳曦表示。
　　公開消息顯示，某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)寫字樓租賃的高管透露：“近期傳出的上海中心官方報(bào)價(jià)在13－15元/平方米/天，只能算超甲級寫字樓的中等水平。”
　　“挖墻腳”搶租客
　　為盡早引進(jìn)租戶入駐，上海中心已開始采用“挖墻腳”的招租方式，向環(huán)球金融中心、金茂大廈等高端寫字樓里的大客戶發(fā)出邀請
　　不過，代理多表示樂觀。指定代理的高管向記者作出了精確的預(yù)測，“陸家嘴地區(qū)甲級寫字樓在未來幾年，租金將以5%-7%的年增速增長。陸家嘴辦公樓市場的總體供應(yīng)，在未來幾年都比較不足。”
　　業(yè)主代表負(fù)責(zé)人也表示，不擔(dān)心經(jīng)濟(jì)放緩帶來的企業(yè)利潤下降，而是更強(qiáng)調(diào)目前陸家嘴的低空置率。他說，“GDP增速放緩的影響將被其他來源的需求所抵消，陸家嘴金融區(qū)的空置率為1.2%，低于上海7%的平均空置率，為1996年以來的最低水平。盡管2014年-2015年期間，上海整體寫字樓供應(yīng)水平預(yù)計(jì)將超過200萬平方米，但其中的絕大部分位于浦西。”
　　不過，更關(guān)鍵的問題是，新增需求去哪找呢？上海中心增加21萬平方米的市場供給，而市場需求會相應(yīng)增加這么多嗎？從國外新引入公司的可能性不大，而現(xiàn)有企業(yè)擴(kuò)張租賃面積的需求又有多大？
　　記者調(diào)查的代理普遍反映，租客主要來自現(xiàn)在其他樓里想要換房的企業(yè)，而從國外新引入公司的可能性不大。
　　既然上海租戶的總需求量增長不明顯，那么新增的供給，更多只能從現(xiàn)有的需求里去挖。于是，行業(yè)俗稱的“挖墻腳”即將上演。
　　實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士透露，為盡早引進(jìn)租戶入駐，上海中心已開始采用“挖墻腳”的招租方式，向環(huán)球金融中心、金茂大廈等陸家嘴周邊寫字樓，和南京西路等板塊的高端寫字樓里的大客戶發(fā)出邀請，并且以優(yōu)惠的價(jià)格策略吸引其落戶。
　　“以優(yōu)惠的價(jià)格策略”，則意味著價(jià)格上必須比同類更低，陳曦預(yù)計(jì)為同類寫字樓的七八成，而《國際金融報(bào)》記者調(diào)查的報(bào)價(jià)則更低，更何況成交價(jià)與報(bào)價(jià)之間的差距，還有巨大的談判空間。“現(xiàn)在上海中心招租更看重客戶品質(zhì)，價(jià)格彈性非常大。”一位代理告訴他的客戶。
　　所謂的“彈性”，是指業(yè)主與租戶相互提升形象，“富者愈富，貧者愈貧”的“馬太效應(yīng)”在這樣的配對過程中，展現(xiàn)得更淋漓盡致。
　　“如果你是蘋果公司，大廈開價(jià)給你可能只要八九塊錢，而如果你只是蘋果的代工公司，報(bào)價(jià)就要翻倍。就像你需要大廈給你提升形象，大廈也需要租戶幫自己提升地位，這都是相互的。”一位代理向交往多次的客戶說道。
　　而業(yè)主代表的外資客戶資源，則成為摩天大樓租賃品質(zhì)的關(guān)鍵，因?yàn)樽赓U市場的主要客戶是外資企業(yè)。“短期內(nèi)租賃市場仍以外資公司為主，外灘、南京西路以外資為主。而陸家嘴、竹園的內(nèi)資客戶稍多一點(diǎn)，能達(dá)到一半。雖然外資愿意買寫字樓的案例已經(jīng)比以前多了不少，但總體而言，外企買賣寫字樓還不是主流。”
　　“而銷售市場反過來了，因?yàn)橹袊速I房置業(yè)的觀念很強(qiáng)，公司小的時(shí)候會租賃，大到一定程度，央企、國企、民企都有很大動力去買寫字樓，所以陸家嘴、紫竹高新開發(fā)區(qū)有比較多的內(nèi)資寫字樓。”王家華說。
　　這也就解釋了，上海中心為什么難以提高租金。上海中心將自己的客戶定位為國際金融機(jī)構(gòu)和500強(qiáng)，而外資企業(yè)在中國市場的“黃金十年”已經(jīng)過去，許多外企在華業(yè)務(wù)已經(jīng)完成迅速擴(kuò)張，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，上海中心去哪里找這么多500強(qiáng)企業(yè)，需要大規(guī)模擴(kuò)展公司面積呢？
　　高樓“供過于求”
　　出于成本、安全、環(huán)保等因素考慮，發(fā)達(dá)國家對“*9高樓”已經(jīng)非常小心，甚至將其稱為“巨型垃圾”。德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·勞倫斯甚至總結(jié)出“摩天大樓指數(shù)”——“高樓建成之日，即是市場衰退之時(shí)”
　　相互“挖墻腳”，除了說明需求不足外，更證明了供應(yīng)的過量。
　　世界高層都市建筑學(xué)會分析發(fā)現(xiàn)，全球超高層建筑城市中，上海以17座超高層建筑、總高度5372米在全球超高層建筑前十城市次于迪拜，排名第二。
　　全球*6的20座建筑有10座在中國，*6的100座建筑有43座在中國。截至2013年，中國已經(jīng)連續(xù)6年成為每年建造高層建筑最多的國家。其中，200米（或更高）的建筑建成數(shù)量從2012年的24座增長至2013年的37座，占全球總數(shù)的50%。亞洲是目前建造超高層建筑數(shù)量最多的地區(qū)，而中國的建設(shè)量，要比其他所有亞洲地區(qū)的總和還多。
　　統(tǒng)計(jì)顯示,美國高度排名前50的摩天大樓的投資方,有16座來自房地產(chǎn)或者物業(yè)公司,其余34座主要來自零售、石化等實(shí)體企業(yè)。以實(shí)體企業(yè)投資為主體的美國發(fā)展模式,意味著大樓建成后出租運(yùn)營壓力不大,企業(yè)總部本身就會消化一部分。但中國由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的大樓,建成后即面臨銷售或者出租壓力。
　　主編《中國摩天大樓建設(shè)與發(fā)展研究報(bào)告》的同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理學(xué)院副教授李永奎表示，“如果把摩天大樓的生命周期分為規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營３個(gè)環(huán)節(jié)的話，中國現(xiàn)在最重視也是最擅長的就是建設(shè)，但一前一后的兩頭都忽視掉了，這將是非常危險(xiǎn)的。”
　　“由于亞洲大多數(shù)的開發(fā)項(xiàng)目都是投機(jī)性質(zhì)的，業(yè)主會發(fā)現(xiàn)他們的樓盤將面對持續(xù)高空置率的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在市場低迷期間。我們建議，應(yīng)該在完工前12-36個(gè)月提供‘早期客戶折扣價(jià)’，以促使早日達(dá)到50%出租率這一至關(guān)重要的里程碑。”一位國際房產(chǎn)租賃代理告訴《國際金融報(bào)》記者。
　　這位代理商建議，“至少在距離完工兩年之前就開始對重要的大租戶開展預(yù)租。一旦重要的大租戶確定入駐，將產(chǎn)生一種‘網(wǎng)球反彈’效應(yīng)，使業(yè)主處于更加強(qiáng)勢的位置。當(dāng)出租率達(dá)到50%，業(yè)主就可以在較低壓力下，逐漸提高租金直至完成所有招租。”
　　而在上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會進(jìn)入一個(gè)相對的低潮期。“在上海中心大廈之后，上海近兩年放緩了超高層的審批節(jié)奏，甚至在黃浦江沿岸嚴(yán)格控制建造高度，以保持城市的天際線和歷史風(fēng)貌。”上海一家國有企業(yè)高管向記者指出。
　　“前車”環(huán)球金融中心
　　環(huán)球金融中心至少散賣了９層樓面，擁有了大小共７個(gè)東家，大業(yè)主與小業(yè)主的利益博弈正式上演。小業(yè)主開始轉(zhuǎn)租，租金是降了４－５元，但品質(zhì)就無法保證
　　豪華摩天大樓的噩夢，或許至今仍令市場心有余悸。其中最典型的案例之一，是陸家嘴最耀眼的地標(biāo)之一環(huán)球金融中心，它坎坷的經(jīng)歷被外界描述為“上海之巔的陷落”。
　　本應(yīng)２００１年便竣工的環(huán)球金融中心，因?yàn)橼s上東亞金融危機(jī)，一直沉睡到２００８年方始最終落成。不料，隨之而來的是更艱難的美國次貸危機(jī)，差點(diǎn)讓環(huán)球金融中心徹底夭折。
　　這一影響到現(xiàn)在還在，環(huán)球金融中心大廈的租戶中，一直缺少財(cái)大氣粗的美國公司的身影，多以德國，瑞士，日本和大型國企為主，出租率*6時(shí)也才達(dá)到７０％。
　　2011年，多災(zāi)多難的環(huán)球金融中心大廈，又遭遇最嚴(yán)重的一擊：散賣。上海環(huán)球金融中心的持有者，日本森大廈株式會社糾結(jié)很久后，作出了決定，對上海環(huán)球金融中心進(jìn)行散賣。
　　散賣對一座超高品質(zhì)的摩天大樓而言，無疑是自殺。坐落于城市中心CBD地段、升值無限的稀缺資產(chǎn)、細(xì)節(jié)無處不體現(xiàn)著精致和高檔。環(huán)球金融中心的散賣之舉，森大廈不會是心甘情愿的。
　　但摩天大樓的成本也是驚人的。入駐率太低，總投資達(dá)８３億元的上海環(huán)球金融中心，財(cái)務(wù)成本就達(dá)4億元，運(yùn)營成本更高達(dá)5億元，總成本在１０億元左右。
　　更重要的是，開發(fā)商日本森大廈集團(tuán)本身當(dāng)初也背負(fù)著７２億美元的高額負(fù)債，而日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遙遙無期，開發(fā)商選擇出售部分資產(chǎn)來緩解迫在眉睫的財(cái)務(wù)狀況成為了必行之勢。
　　當(dāng)時(shí)的世界*9高樓在多年的巨大壓力下，無奈開始了一波三折的散賣之路，其交易方、價(jià)格也展露出上海寫字樓市場的敏感機(jī)密信息：買下一整層只需2億多，為何要每年花5０００萬去租？
　?。玻埃保蹦辏痹聹技瘓F(tuán)以２．６７億元購入環(huán)球金融中心第７２層整層，正式打響了環(huán)球金融中心散賣的*9槍。隨之而后，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新源國際控股有限公司，斥資２．６２億元購入環(huán)球金融中心第７１層寫字樓；法國Ｂｒｅａｄ ｎ Ｂｕｔｔｅｒ公司斥資２．７億元購入環(huán)球金融中心第６７層寫字樓；第６８層樓則被上海睿穎管理咨詢有限公司的買家收入囊中。６９層和７０層由上海并不十分知名的兩家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)天平保險(xiǎn)和國華人壽購得，大型國有企業(yè)寶鋼集團(tuán)旗下華寶投資以８．６６億元的價(jià)格，一次性購入環(huán)球金融中心５７—５９層共３層樓面。
　　而所謂的協(xié)議抵擋不住金錢的誘惑。森大廈曾要求購買方在規(guī)定年限中不得轉(zhuǎn)讓物業(yè)，必須自用以及符合環(huán)球金融中心定位等條件。希望業(yè)主在購入后可以自持，而且這些條約都寫入了相關(guān)協(xié)議中。這種寫入?yún)f(xié)議中的條款的效力如何？殘酷現(xiàn)實(shí)是，環(huán)球金融中心的買家，很快就做出了轉(zhuǎn)手對外出租的實(shí)際行動。
　　環(huán)球金融中心至少散賣了９層樓面，擁有了大小共７個(gè)東家，大業(yè)主與小業(yè)主的利益博弈正式上演。小業(yè)主購買后就開始轉(zhuǎn)租，租金較大業(yè)主方整整低了４－５元，更重要的是品質(zhì)無法保證。
　　在環(huán)球金融中心開始運(yùn)營之初，開發(fā)商對租戶的資質(zhì)有著一套嚴(yán)格的審核資質(zhì)，立志要打造上海的“金融磁場”。無奈租賃情況欠佳，逐步放寬了租戶的行業(yè)要求，金融行業(yè)不再是一枝獨(dú)秀，鋼鐵、貿(mào)易等行業(yè)紛紛進(jìn)駐。
　　大業(yè)主尚且如此，那么小業(yè)主產(chǎn)權(quán)對租戶的要求只有更為寬松。對外出租房源的小業(yè)主方就曾明確表示，只要可以接受租金，就可以安排看房，對于租賃方的行業(yè)和資質(zhì)沒有過多的要求。所謂“認(rèn)錢不認(rèn)人”，租戶品質(zhì)的降低難以避免。
　　摩天大樓“操縱者”
　　在辦公樓市領(lǐng)域，中國人買房置業(yè)的觀念依然很強(qiáng)。公司小的時(shí)候會租賃，大到一定程度，央企、國企、民企都有很大動力去買寫字樓
　　既然品質(zhì)才是摩天大樓昂貴的真正原因，那么這些品質(zhì)是誰來賦予，誰來維持呢？
　　租賃代理商。他們才是摩天大樓背后的真正“操縱者”。正是像王家華這樣的業(yè)主代表，為數(shù)十萬平方米的辦公空間，匹配了這些一擲上億的高端租戶。
　　一般而言，租賃代理商分兩種，一種代表業(yè)主利益，另一種為租戶服務(wù)，王家華屬于*9種，完全代表業(yè)主利益。一般而言，租戶與業(yè)主簽訂不低于3年的租約，提取一定月份的租金，作為代理商的服務(wù)費(fèi)。不過，兩種方式的服務(wù)費(fèi)，都由業(yè)主承擔(dān)，而且簽約的租金越高，服務(wù)費(fèi)相應(yīng)水漲船高。
　　業(yè)主代表的外資客戶資源，是摩天大樓租賃品質(zhì)的關(guān)鍵，因?yàn)樽赓U市場的主要客戶是外資企業(yè)。“短期內(nèi)租賃市場仍以外資公司為主，外灘、南京西路以外資為主。而陸家嘴、竹園的內(nèi)資客戶稍多一點(diǎn)，能達(dá)到一半。雖然外資愿意買寫字樓的案例已經(jīng)比以前多了不少，但總體而言，外企買賣寫字樓還不是主流。”
　　“而銷售市場反過來了，因?yàn)橹袊速I房置業(yè)的觀念很強(qiáng)，公司小的時(shí)候會租賃，大到一定程度，央企、國企、民企都有很大動力去買寫字樓，所以陸家嘴、紫竹高新開發(fā)區(qū)有比較多的內(nèi)資寫字樓。”王家華說。
　　而上海中心大廈目前爭取的整層出租，或許難度會更大，因?yàn)槭袌鲋髁鞑⒎侨绱?。由于保護(hù)租戶的需要，各大地標(biāo)建筑內(nèi)的關(guān)鍵信息，有專人看護(hù)禁止拍照，尤其是關(guān)于入駐租戶的樓層。當(dāng)記者詢問大堂工作人員時(shí)，對方也基本緘口不言。
　　在國金中心二期的大堂，記者從樓層查詢機(jī)上統(tǒng)計(jì)，其7-52樓為對外出租的辦公區(qū)，而其中整層租戶不超過7層，其他都為合租，如33層等多層還是由7家公司合租。
　　拖累還是助力？
　　上海中心大廈會像環(huán)球金融中心一樣，成為整個(gè)集團(tuán)的沉重包袱，還是能成為“國企改革+上市”的助力，市場會給出答案
　　在陸家嘴“三高”中，惟一由本土國資建設(shè)開發(fā)的高樓，上海中心大廈業(yè)主的戰(zhàn)略，還與中國經(jīng)濟(jì)的另一重大議題相關(guān)——上海國企體制改革。
　　另一方面，市場更敏感的是，傳言稱其*5股東正處于整體上市前資產(chǎn)重組的重要時(shí)期。記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在連上海城投的集團(tuán)、子公司網(wǎng)站，全都處于無法顯示的狀態(tài)。
　　上海中心大廈的官網(wǎng)上介紹，“上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司由上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海建工集團(tuán)股份有限公司共同出資成立，注冊資本86億元人民幣，三方股東股權(quán)比例分別為51%、45%、4%。”
　　實(shí)際上，這個(gè)信息已經(jīng)過時(shí)?？毓晒蓶|上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司，早已經(jīng)于2014年改制為上海城投（集團(tuán)）有限公司。11月28日，上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司翻牌為上海城投（集團(tuán)）有限公司，同時(shí)從企業(yè)法人改制為公司法人。
　　目前，上海城投是上海市國資委旗下資產(chǎn)總量*5的企業(yè)之一，注冊資本500億元，擁有路橋、稅務(wù)、環(huán)境、不動產(chǎn)四大核心業(yè)務(wù)板塊，旗下?lián)碛猩鲜泄境峭犊毓桑?00649.SH）和陽晨B股（900935.SH）。
　　成立于1992年7月的上海城投，是全國*9家市政基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)投資公司，20多年中累計(jì)籌措資金超過4000億元，占上海全市基礎(chǔ)設(shè)施投資額約1/4。
　　而上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司的董事長，由上海城投（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行董事、總裁蔣耀親自擔(dān)任，足見上海城投集團(tuán)對上海中心大廈項(xiàng)目的重視。
　　對于從從企業(yè)法人到公司法人的改制，上海城投（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行董事、總裁蔣耀在改制翻牌的當(dāng)天向媒體分析：“一直到昨天，公司的*6決策機(jī)制是黨政聯(lián)席會議，我們沒有董事會。但從今天開始就變了，有了執(zhí)行董事，公司*6決策機(jī)制是執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下的決策委員會。”
　　更重要的是公司性質(zhì)的根本轉(zhuǎn)變。“上海城投成立的時(shí)候是以全民所有制企業(yè)來注冊的，所以與《公司法》規(guī)定的現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)還是有距離的。這次公司制改革，根本目的是讓城投能夠按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范我們的法人治理結(jié)構(gòu)，并為下一步我們設(shè)立財(cái)務(wù)公司配置資金資源，掃清了體制障礙”。
　　上海中心大廈所在的集團(tuán)將如何變化，還未可知。上海城投（集團(tuán)）最終將搭建“四大主業(yè)、五個(gè)集團(tuán)”， “我們已經(jīng)有了公路集團(tuán)、水務(wù)集團(tuán)，今后還要構(gòu)建一個(gè)大環(huán)境集團(tuán)、置業(yè)集團(tuán)。跟四大主業(yè)無關(guān)的就慢慢集中到資產(chǎn)管理集團(tuán)。四大主業(yè)、五個(gè)集團(tuán)，這就是我們的主體。” 蔣耀向媒體公開。
　　同時(shí)，這其中極其敏感，又無法回避的話題是：管理層如何持股？對于決策、管理層，這個(gè)問題才是影響一生的重大關(guān)鍵，而以上海中心幾年內(nèi)的租金收入高低，在他們的日程表上還排不上重要位置。
　　對于某些業(yè)務(wù)，幾個(gè)月內(nèi)連股權(quán)層次都改掉，是完全可能的，蔣耀坦言。“越是市場化的業(yè)務(wù)，越是一般的業(yè)務(wù)，越是有競爭力的單位，可能會走快一點(diǎn)，有的可能在幾個(gè)月里不僅是薪酬激勵(lì)體制，連股權(quán)層次都改掉了。”他說。而上海中心大廈為代表的摩天大樓置業(yè)，顯然是這“走快一點(diǎn)”的業(yè)務(wù)之一。
　　除了股權(quán)結(jié)構(gòu)的性質(zhì)轉(zhuǎn)化，令市場更敏感的，還有控股上市公司整體上市。
　　上海城投控股股份有限公司的股市停牌歷程，反映出集團(tuán)資產(chǎn)重組的一波三折：從２０１４年10月31日宣布11月3日-7日停牌，之后一直停牌至今。公司12月6日停牌公告時(shí)承諾，自12月8日起停牌不超過一個(gè)月。
　　“大股東是政府背景，不差錢，所以他們現(xiàn)在不急于把房子租出去，所以更看重租戶的品質(zhì)。”代理跟上海中心大廈租賃部人員溝通后，回來告訴他的客戶。
　　不過，盡管有上海國資委的背景，上海城投集團(tuán)的資金，或許并沒有 “國資委”的標(biāo)簽所背書的這么樂觀。甚至，引入弘毅資本作為第二大股東，被一些業(yè)內(nèi)人士也懷疑為來自其資金鏈的需求。
　　最讓人擔(dān)心的是城投控股用于地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流。早在2012年末的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-7.83億元，較2011年末的7.2億元同比下滑了255%，這意味著城投控股的房地產(chǎn)賣出去之后，并沒有那么多的現(xiàn)金收回來。
　　而如今，上海中心大廈會像環(huán)球金融中心一樣，成為整個(gè)集團(tuán)的沉重包袱，還是能成為“國企改革+上市”的助力，市場會給出答案。
　　來源：國際金融報(bào)