中糧地產(chǎn)不爭(zhēng)氣成雞肋 掌門人寧高寧欲賣之

　　生意場(chǎng)總是變化莫測(cè)，真正調(diào)動(dòng)人的胃口。曾經(jīng)雄心勃勃要做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧集團(tuán)掌門人寧高寧，面對(duì)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)多次整而不合，商業(yè)地產(chǎn)公司和住宅地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)皆不盡如人意之后，對(duì)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)也顯得略有些灰心。

　　今年1月11日晚間，在一場(chǎng)非公開的校園演講中，寧高寧表示，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)是一個(gè)投資性的業(yè)務(wù)，而“肯定不會(huì)是中糧集團(tuán)主要的板塊”，“即使整個(gè)把它賣掉，也沒問(wèn)題的”。這又為本來(lái)就動(dòng)蕩的中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)一絲涼意。

　　7月16日，被寄予厚望的中糧商業(yè)地產(chǎn)上市平臺(tái)—中糧置地控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中糧置地”，00207.HK)，交上了第二份成績(jī)單，但是這個(gè)成績(jī)不盡如人意，截至今年6月底，中糧置地上半年合同銷售面積6416平方米，銷售金額5.78億元；而2013年，中糧置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收39.23億元，如以半年?duì)I收19.6億元計(jì)算，今年上半年中糧置地的業(yè)績(jī)暴跌七成。

　　對(duì)于中糧置地暴跌的原因，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“一是受信貸環(huán)境影響，二是因?yàn)橹屑Z置地?fù)碛械拇蠖嗍浅钟行臀飿I(yè)，資金回籠慢，加上去年基數(shù)大，因此中糧置地今年上半年的業(yè)績(jī)并不好看。”

　　盡管對(duì)外的宣傳中，中糧置地的業(yè)務(wù)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)和酒店行業(yè)，中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中糧地產(chǎn)”，000031.SZ)則以住宅開發(fā)為主，但隨著兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)的逐步發(fā)展壯大，中糧地產(chǎn)與中糧置地之間業(yè)務(wù)上的交叉點(diǎn)逐漸突顯，比如去年為中糧置地貢獻(xiàn)了收入總額六成的是旗下四個(gè)高端住宅項(xiàng)目，而大悅城品牌歸屬問(wèn)題也不夠明確，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題一直沒有辦法得到解決。更讓寧高寧難以接受的是，地產(chǎn)黃金十年，中糧地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)12倍，利潤(rùn)卻不升反降；此番被寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)公司中糧置地業(yè)績(jī)暴跌，再度讓寧高寧失望。

　　中糧系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整而不合問(wèn)題為何至今難以解決，時(shí)代周報(bào)記者希望就此問(wèn)題采訪中糧置業(yè)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方?jīng)]有給予任何回復(fù)。

　　在寸土寸金的東城區(qū)安定門北，老牌商業(yè)項(xiàng)目三利百貨已經(jīng)被夷為平地，按照規(guī)劃，三利百貨的業(yè)主中糧置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中糧置業(yè)”，中糧集團(tuán)旗下另一商業(yè)地產(chǎn)公司)計(jì)劃將其拆除，改建為中糧集團(tuán)旗下著名商業(yè)品牌安定門大悅城。只不過(guò)，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，三利百貨已經(jīng)拆除近一年，但是被高大的圍墻圍住的工地，只有一個(gè)大坑。2013年中糧置地借殼上市后，曾對(duì)外公告稱托管了西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺(tái)大悅城5個(gè)大悅城，而后又接手了安定門大悅城。

　　“因?yàn)榘ぶ沤ǎc其一墻之隔就是北京的地壇公園，項(xiàng)目的審批可能遇到麻煩，最近幾個(gè)月還不會(huì)施工，”中糧置地的一位人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　受安定門大悅城項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的影響，中糧置地業(yè)績(jī)受到了一定程度的拖累。而中糧置地旗下的另外一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)就尚可：香港鵬利中心出租率為94%，新簽約租金均價(jià)按年升7%；北京中糧廣場(chǎng)出租率為87%，新簽租金均價(jià)大致持平；上海鵬利輝盛閣出租率為90%，租金均價(jià)升3%。

　　相較于中糧系旗下的中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)，中糧置地的名氣一般，2011年6月，才在香港注冊(cè)成立，一年后的2012年7月，中糧集團(tuán)支持全資子公司得茂要約收購(gòu)僑福企業(yè)73.5%的股權(quán)后，中糧集團(tuán)終于獲得寶貴的殼資源。

　　取得香港上市的殼資源后不滿兩年，為盡快推出其商業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)便迫不及待地展開反收購(gòu)，2013年9月24日，僑福企業(yè)對(duì)外宣布，向母公司中糧集團(tuán)收購(gòu)目標(biāo)公司及股東貸款，收購(gòu)總代價(jià)為141.67億港元。收購(gòu)?fù)瓿珊?，僑福企業(yè)將擁有中糧集團(tuán)旗下中糧置地所擁有的商業(yè)物業(yè)組合目標(biāo)公司的股權(quán)，公司也將改名為中糧置地。

　　僑福企業(yè)收購(gòu)的物業(yè)組合包括位于成都及北京的兩項(xiàng)綜合體項(xiàng)目、香港及上海的兩項(xiàng)商用物業(yè)項(xiàng)目、北京、南昌及蘇州的四項(xiàng)酒店項(xiàng)目、三亞的一項(xiàng)綜合旅游項(xiàng)目及上海、三亞及成都三項(xiàng)擁有少數(shù)權(quán)益的項(xiàng)目。

　　被寄予厚望的中糧置地業(yè)績(jī)卻不太美麗：2013年，中糧置地凈資產(chǎn)收益率(ROE)只有15.16%；與之相比的是，萬(wàn)科2013年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，保利地產(chǎn)(5.97, 0.18, 3.11%)2013年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到20.76%。2013年，中糧置地資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(Total Asset Turnover)只有0.13%，萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高達(dá)31.6%，保利則為32.7%。

　　考慮到盡管中糧置地六成以上的業(yè)績(jī)由高端住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)，但仍有大量持有型物業(yè)的特點(diǎn)，比如泰禾集團(tuán)(10.18, 0.39, 3.98%)，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有24.8%，另一家擁有大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的金融街(6.65, 0.25, 3.91%)，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有27.2%。今年5月，渣打銀行[微博]指出，中糧置地?fù)碛匈I入母公司中糧集團(tuán)旗下6個(gè)以上大悅城項(xiàng)目的選擇權(quán)，該銀行料購(gòu)入全數(shù)項(xiàng)目后，將會(huì)令其資產(chǎn)凈值提升45%。盡管大悅城還未并入報(bào)表，但大悅城租金回報(bào)率低成為目前擺在中糧置地面前*5的難題。業(yè)內(nèi)人士指出，中糧旗下有三個(gè)大悅城項(xiàng)目的地塊都是通過(guò)市場(chǎng)化的方式取得，總投資約在100億元，投資成本很大，按目前這種租金水平，租金回報(bào)較低，加上由于租金的增長(zhǎng)相對(duì)較慢，只能寄望以后本身資產(chǎn)的收益。

　　“隨著信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，下半年中糧置地的業(yè)績(jī)也會(huì)有所回升，畢竟，上半年住宅物業(yè)價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)要好得多，”謝逸楓表示。

　　在中糧集團(tuán)掌門人寧高寧的商業(yè)理念里，“整合”是最重要的一個(gè)詞匯。寧高寧在《26只貓和一只虎》一文提到一個(gè)著名的大貓非貓理論，“大貓非貓，貓大成虎，一只虎的力量遠(yuǎn)超過(guò)26只貓”。而這一理論曾經(jīng)帶給華潤(rùn)無(wú)限風(fēng)光。

　　2001年以來(lái)，寧高寧率領(lǐng)香港華潤(rùn)集團(tuán)在內(nèi)地展開了一連串的策略性并購(gòu)行動(dòng)，橫跨房地產(chǎn)、零售業(yè)等主體行業(yè)，目標(biāo)都直指行業(yè)[**]地位。

　　2004年12月，國(guó)資委[微博]一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧就任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)。彼時(shí)，中糧集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模只有600億元，只有華潤(rùn)的一半。“空降”中糧集團(tuán)數(shù)月之后，寧高寧便開始著手中糧集團(tuán)的調(diào)整之事?！　幐邔?9步就是將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上市。在進(jìn)入中糧集團(tuán)第二年，深諳資本市場(chǎng)之道的寧高寧，就通過(guò)借殼深寶恒將當(dāng)時(shí)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧地產(chǎn)帶進(jìn)A股。

　　2007年中糧置業(yè)的試水之作—“西單大悅城”開門營(yíng)業(yè)并大獲成功，隨之，寧高寧有意通過(guò)大悅城的復(fù)制實(shí)現(xiàn)在全國(guó)版圖上的擴(kuò)張，2008年其在集團(tuán)內(nèi)部提出，計(jì)劃5年發(fā)展20個(gè)大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)700億元，后來(lái)這個(gè)數(shù)量被擴(kuò)張到30家。2009年，寧高寧便表示，在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將以A+H方式整體上市。

　　2010年，中糧集團(tuán)成為被保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的16家央企之一，中糧集團(tuán)總裁于旭波當(dāng)時(shí)表示，在今后的發(fā)展戰(zhàn)略中，中糧集團(tuán)堅(jiān)持把70%以上的資源投放到糧油食品業(yè)務(wù)上，把集團(tuán)25%左右的資源投入到酒店地產(chǎn)業(yè)務(wù)上?？梢姰?dāng)時(shí)，中糧集團(tuán)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視程度。

　　“從集團(tuán)戰(zhàn)略的角度來(lái)講，下一步會(huì)把地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊做成一個(gè)統(tǒng)一的上市公司，即實(shí)現(xiàn)整體上市。” 2010年中糧置業(yè)總經(jīng)理、上海大悅城董事長(zhǎng)韓石表示。

　　中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔告訴時(shí)代周報(bào)記者：中糧地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅、商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)；中糧置地則側(cè)重與物業(yè)管理及投資，兩者的主營(yíng)業(yè)務(wù)有區(qū)別。但是在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程，兩者有業(yè)務(wù)的交叉，尤其是在城市綜合體這一塊，商務(wù)物業(yè)建設(shè)以及物業(yè)管理有重疊。中糧集團(tuán)旗下有中糧置地、中糧地產(chǎn)兩家H股和A股上市公司，除此之外還有酒店事業(yè)部及其他中糧集團(tuán)子地產(chǎn)項(xiàng)目公司，存在資產(chǎn)整合的需要和基礎(chǔ)。中糧集團(tuán)也曾表示，為避免出現(xiàn)下面兩三個(gè)地產(chǎn)公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，要把所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合起來(lái)，將包括商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)及酒店部分，形成一個(gè)整體地產(chǎn)公司，具體分三步，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合。為了此次整合，中糧集團(tuán)在北京、上海、天津、煙臺(tái)、成都5個(gè)城市成立城市公司，將旗下中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行整合，厘清股權(quán)關(guān)系，統(tǒng)一管理，為中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)A+H整體上市掃清障礙。

　　但2012年，這個(gè)提法悄然改變，寧高寧公開表示，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港實(shí)現(xiàn)單獨(dú)上市。此后，中糧集團(tuán)注冊(cè)成立了中糧置地，借殼僑福，反向收購(gòu)，香港上市的后文。后來(lái)，很多媒體用“搖擺不定”來(lái)形容中糧集團(tuán)的地產(chǎn)戰(zhàn)略，但究其原因，不是寧高寧放棄了自己的整合理念，實(shí)在是中糧地產(chǎn)太不爭(zhēng)氣。中糧地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，2013年中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.79億元，較上年增長(zhǎng)28.12%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.35億元，凈利潤(rùn)率為5.25%，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)只有2.03億元，其中由萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)的中糧萬(wàn)科合作項(xiàng)目貢獻(xiàn)了很大一部分。

　　今年一季報(bào)情況也大致如此，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)0.67億元，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)只有0.61億元。

　　而時(shí)代周報(bào)記者查閱了中糧地產(chǎn)的歷年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)2007年(2006年中糧地產(chǎn)前身深寶恒才完成股改)中糧地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為8.24億元，扣除非經(jīng)常性損益后的核心凈利潤(rùn)達(dá)到2.22億元，而到了2013年?duì)I業(yè)收入101.79億元，中糧地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)只有2.03億元。換言之，在中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年中，中糧地產(chǎn)收入增加了12倍，但主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)卻下降了2000萬(wàn)元，在房地產(chǎn)千億俱樂部已經(jīng)擴(kuò)容至7家，其他房地產(chǎn)企業(yè)都賺得缽滿盆溢的情況下，中糧地產(chǎn)這樣的業(yè)績(jī)就顯得觸目驚心。

　　時(shí)代周報(bào)記者查閱年報(bào)和審計(jì)報(bào)表看到，扣除非經(jīng)常性損益后，中糧地產(chǎn)2007-2013年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)分別為2.22億元、1.47億元、2.75億元、1.64億元、1.81億元、1.23億元和2.03億元。

　　從2009年開始，中糧地產(chǎn)先后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售中匯醫(yī)藥、江西銅業(yè)(13.38, 0.03, 0.22%)、中國(guó)寶安(8.48, 0.00, 0.00%)、招商銀行(10.32, 0.25, 2.48%)等股權(quán)。2011年，中糧地產(chǎn)曾先后四次拋售所持招商證券(10.50, 0.27, 2.64%)股份，累計(jì)出售招商證券[微博]3917.6萬(wàn)股，套現(xiàn)4.42億元，當(dāng)年中糧地產(chǎn)的凈利潤(rùn)不過(guò)4.22億元，換言之，若非依靠拋售金融資產(chǎn)獲利，當(dāng)年的凈利潤(rùn)就會(huì)出現(xiàn)虧損。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：通過(guò)處置相關(guān)資產(chǎn)的方式來(lái)提高投資收益的模式，并不能為中糧地產(chǎn)帶來(lái)持久收益。

　　截至2013年底，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.91%，而在2009年這一數(shù)字只有51%，逼近國(guó)資委[微博]要求的80%上限。

　　為此，中糧地產(chǎn)在向母公司舉債的同時(shí)，還不得不向關(guān)聯(lián)公司舉債，2011年，中糧地產(chǎn)董事會(huì)同意向中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)續(xù)借2010年8月的部分委托貸款，共計(jì)2.35億元；2013年中糧地產(chǎn)再次向北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)續(xù)借8.95億元借款。

　　由于資金鏈緊張，央企背景的中糧地產(chǎn)甚至借道私募來(lái)緩解資金壓力，2013年9月，中糧地產(chǎn)公告稱，將與私募基金上海中城永躍投資中心合作開發(fā)南京上坊項(xiàng)目，雙方共同增資6.51億元。

　　顯然，這樣糟糕的業(yè)績(jī)無(wú)法滿足中糧集團(tuán)大量興建商業(yè)地產(chǎn)的需求，按照“未來(lái)5年30個(gè)大悅城”的計(jì)劃，至少需要超過(guò)1000億元規(guī)模資金的支持，而母公司中糧集團(tuán)的盈利情況也不太亮眼，比如中糧屯河(5.92, 0.22, 3.86%)一季報(bào)顯示，凈虧損4071.5萬(wàn)元；中糧生化(4.92, 0.12, 2.50%)今年一季度凈利潤(rùn)1532.5萬(wàn)元，較去年同期下降40.10%。

　　而中糧置地上市后，由于中糧集團(tuán)曾表示將全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入A股上市的中糧地產(chǎn)，如今包括大悅城在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)在港上市，招致部分A股投資者的不滿，中糧置地上市后，中糧地產(chǎn)股價(jià)一度下跌。如果不能將主營(yíng)業(yè)務(wù)做大，中糧地產(chǎn)則面臨“H強(qiáng)A弱”、被邊緣化的危險(xiǎn)。

　　盡管2006年，中糧集團(tuán)就決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，2007年成立中糧置業(yè)，專門運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，而中糧地產(chǎn)主要運(yùn)作住宅和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但實(shí)際上，兩者的區(qū)分沒有那么清晰。

　　比如以商業(yè)地產(chǎn)為主的中糧置地，其2013年報(bào)顯示，占中糧置地收入總額64.2%的為4個(gè)高端住宅項(xiàng)目，銷售收入為25億元，占總收入第二位的才是酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。此外，中糧置地還擁有住宅產(chǎn)品成都祥云國(guó)際項(xiàng)目30%股權(quán)，中糧地產(chǎn)控股70%。再看大悅城，在2014年3月26日中糧置地的香港業(yè)績(jī)會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官許漢平回答記者提問(wèn)時(shí)透露，目前由公司托管的5個(gè)大悅城項(xiàng)目，包括西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺(tái)大悅城。中糧置地主席周政也強(qiáng)調(diào)稱，中糧置地的發(fā)展戰(zhàn)略很明晰，即是發(fā)展以大悅城為品牌的城市綜合體。

　　深圳大悅城還是由中糧地產(chǎn)建設(shè)，查閱成都大悅城的資料，顯示其開發(fā)商也是中糧地產(chǎn)成都有限公司。此前整合公告中表示，中糧地產(chǎn)還擁有沈陽(yáng)大悅城的優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。資料顯示，深圳大悅城項(xiàng)目占地面積16.81萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)面積100萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資150億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年1月進(jìn)入到拆遷階段。

　　中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政于2013年度股東大會(huì)上曾指出，商業(yè)地產(chǎn)將是中糧地產(chǎn)未來(lái)研究發(fā)展的方向之一。關(guān)于中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)疑不絕于耳。關(guān)于大悅城品牌的歸屬問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者致電大悅城品牌部，但截至發(fā)稿時(shí)，仍沒有得到其任何回復(fù)。

　　而在實(shí)際操作中，由于土地出讓都是綜合體形式，很難將住宅地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)區(qū)分得很清楚，商業(yè)地產(chǎn)可被看做是住宅的配套，被“順便”開發(fā)。為了拓寬商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多線并進(jìn)，中糧置地又將目光投向了“街區(qū)商業(yè)”，近日，位于北京順義中央別墅區(qū)中心區(qū)域的 “祥云小鎮(zhèn)”亮相。中糧置地祥云國(guó)際總經(jīng)理隋強(qiáng)表示：“祥云小鎮(zhèn)不是傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，屬于街區(qū)商業(yè)。”

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平曾表示，就別墅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)論在北京還是全國(guó)范圍，都尚無(wú)成功案例。位于昌平區(qū)華貿(mào)城的華貿(mào)新天地是和祥云小鎮(zhèn)類似的街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，一期已經(jīng)營(yíng)業(yè)，但今年5月，其引入的BHG超市黯然關(guān)店，時(shí)代周報(bào)記者在華貿(mào)新天地看到，很多空鋪?zhàn)獠怀鋈ィ瞬惋?，其他店鋪的人流也不旺盛。如何做好高端社區(qū)的商業(yè)配套項(xiàng)目，也考驗(yàn)中糧置地的智慧。
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