問：我在上海有兩套住房，一套自己居住，另一套用于出租。目前，那套用于出租的房子價值200萬元，每月可以收到3600元租金。我計算了一下，租金回報率只有2%多一點。如果我把這套房子拋掉，即使只買低風險的銀行理財產(chǎn)品，年回報率也能達到4.5%，比出租房子的收益要高不少。請問，我應該怎樣處理這套房產(chǎn)，繼續(xù)出租還是賣掉套現(xiàn)？
　　在資產(chǎn)組合中，房產(chǎn)總是和數(shù)額巨大的資金聯(lián)系在一起的。因此，無論是買房，還是賣房，只要是涉及房產(chǎn)問題，都必須慎重考慮。由于房產(chǎn)交易還會牽涉到大筆的交易費用，因此，要盡量減少房產(chǎn)買賣的次數(shù)，能不買就不買，能不賣就不賣。
　　像你這種情況，我不知道為什么要賣房？我猜測，可能的原因有兩種，一是現(xiàn)金流有問題，你必須通過調整資產(chǎn)組合，獲得更高的現(xiàn)金回報，才能維持現(xiàn)有的生活。如果是這種情況，你沒有別的選擇，只有出售房產(chǎn)這條路可走。還有一種情況，你認為未來房價不會漲了，甚至可能下跌，所以要拋售房產(chǎn)。
　　那么，上海房價會下跌嗎？上海是一個人口不斷流入的城市，剛性購房需求還比較旺盛。200萬元總價的房產(chǎn)恰好屬于剛性需求可以負擔得起的范圍。如果是首次購房，首付款在60萬元，公積金60萬元（兩人）加商業(yè)貸款80萬元，*3惠的貸款利率是在基準利率基礎上打85折，30年貸款每月還款額為7616.36元，月收入超過15000元的家庭就有能力買得起。2012年，上海職工的月平均工資為4692元，按照收入10年倍增計劃推算，居民的平均收入年增長幅度要超過7%，7年后月平均工資將超過7500元，意味著7年后拿到上海平均工資的雙職工家庭，都將有能力購買200萬元的房產(chǎn)。有能力購買200萬元房產(chǎn)的家庭會越來越多，而200萬元總價以下的房產(chǎn)卻越來越少，房價下跌的可能性不大。
　　既然房價不會下跌，我們還有必要拋售房產(chǎn)嗎？只要不是走投無路，或許保留房產(chǎn)是更明智的選擇。就算房價漲幅沒有前幾年那么高，每年實現(xiàn)個2%～3%的增幅還是很有可能的，加上2%的租金收入，實際的投資回報會在4%～5%。除了房價會漲以外，租金的價格也會上漲，像你持有的這類低租金的房產(chǎn)，由于市場需求大，租金上漲的幅度可能還會比較高。幾年后，房產(chǎn)的綜合回報率就可能超過銀行理財產(chǎn)品。而銀行理財產(chǎn)品的收益率能維持在4%～5%已經(jīng)屬于很不錯了。
　　雖然，房產(chǎn)的租金回報率暫時沒有理財產(chǎn)品的收益率高，但考慮到房產(chǎn)和租金都有上升空間，持有房產(chǎn)并不會比持有銀行理財產(chǎn)品吃虧。更重要的是，房產(chǎn)交易要支付大筆交易費用，不出售房產(chǎn)，就不會有資金方面的損失。
　　此時持有房產(chǎn)，會留給我們更多的選擇，既可以選擇出租，又可以選擇在適當?shù)臅r機出售，還可以選擇自?。▽⒘硪惶追慨a(chǎn)出租或出售）。而一旦將房產(chǎn)出售，我們就只有購買銀行理財產(chǎn)品這一種穩(wěn)妥的選擇了。未來如果還要購房，不僅會損失交易費用，還可能被征收房產(chǎn)稅，這也是為什么我們不鼓勵賣房的重要原因。

 
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