1970年,美國政府國民抵押協(xié)會(huì)首次發(fā)行房貸轉(zhuǎn)付證券,完成了首筆資產(chǎn)證券化交易,此后,資產(chǎn)證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創(chuàng)新工具而迅猛發(fā)展。資產(chǎn)證券化被廣泛定位一個(gè)過程,通過這個(gè)過程將具有共同特征的貸款、租約、應(yīng)收賬款等不流動(dòng)的資產(chǎn)包裝成為可以市場(chǎng)化的、具有投資特征的帶息證券。
 
作為近半個(gè)世紀(jì)以來最重要的的金融創(chuàng)新和金融工具,在金融市場(chǎng)中發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢(shì)。近年來,中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn),取得了令人矚目的成績(jī),不過,今天的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到“薄利時(shí)代”。一幢新房要賣很久才能收回成本,還完銀行貸款,幾乎沒有盈利,這讓房地產(chǎn)企業(yè)將目光望向房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,也就是將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化成有價(jià)證券。
 當(dāng)房地產(chǎn)碰到金融創(chuàng)新,會(huì)撞出怎樣的火花?
 
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是極大的存貨和吃緊的資金鏈,政策壓縮以后,房屋銷售水量斷崖式下跌。房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性缺失,金融創(chuàng)新便成了必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)與金融本就有著唇齒相依的關(guān)系,資產(chǎn)證券化被房企認(rèn)為合適最重要的融資途徑。
 
現(xiàn)階段,銀行正在收緊貸款,房企從銀行貸款買地建房,然后慢慢還款的模式已經(jīng)不可行,而房企仍然需要資金開啟新項(xiàng)目,融資,尤其是低成本融資成為房企的頭等大事。再者,房企存貨巨大,無論是地皮還是建好的房子,需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能消化,等到賣完房子再去投資建設(shè)新項(xiàng)目,要等到猴年馬月了。
 
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就顯得非常重要了。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,能夠盤活一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn),使用現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行融資,補(bǔ)充資金,發(fā)展項(xiàng)目,從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),甚至金融行業(yè)的快速進(jìn)步,所以,房地產(chǎn)企業(yè)要走資產(chǎn)證券化的路。
 國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的態(tài)勢(shì)
 
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最直接的效應(yīng)就是提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性和降低了融資成本。80年代的美國,為了提高銀行資本充足率,大量出售貸款等金融資產(chǎn),然后發(fā)展到包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多種資產(chǎn)。目前,資產(chǎn)證券化市場(chǎng)已經(jīng)成為美國第二大債券市場(chǎng)。在歐洲,房地產(chǎn)資產(chǎn)債券化也在高度發(fā)展。可以說,世界上發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家都在積極推進(jìn)本國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。
 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在中國的趨勢(shì)和融資創(chuàng)新的要求
 
2014年,國內(nèi)[*{5}*]REITs“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓,預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)證券化進(jìn)入到新階段,房地產(chǎn)融資有了新工具。
 
REITs,即不動(dòng)產(chǎn)投資信托,是一種類似于封閉式共同基金,但投資標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的投資工具
2015年,萬科、萬達(dá)兩家國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)開始試水REITs,這一舉動(dòng)意味著經(jīng)過證券化,大眾都可以購買投資,融資速度快,成本低。國內(nèi)其他大型地產(chǎn)公司如華潤(rùn)置地、恒大等房企,都有房地產(chǎn)證券化的打算。
 
隨著樓市政策的日趨嚴(yán)格,不少想要投資房地產(chǎn)的老百姓已經(jīng)失去了買房投資的可能,轉(zhuǎn)而關(guān)注到房地產(chǎn)證券化,投資REITs逐漸升溫。與中國房地產(chǎn)的發(fā)展行情相比,房地產(chǎn)證券化當(dāng)量還很小,差距較大,意味著房地產(chǎn)證券化在國內(nèi)的巨大前景。
 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)
 
中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚,在發(fā)展過程中存在一些特有的困難。首先是一級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),房地產(chǎn)抵押貸款雖然已經(jīng)成為常態(tài),但是規(guī)模有限,影響到證券組合的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。其次是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)水平優(yōu)待提高。資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)對(duì)專業(yè)素質(zhì)要求較高的業(yè)務(wù),涉及到的交易多而雜,大多數(shù)在投資中介業(yè)務(wù)處理水平參差不齊,與國際平均水平還有較大差距,最后是相關(guān)法律法規(guī)不健全,很多操作沒有法律保障。
 
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新未來還有很多路要走,無論是法律法規(guī)層面,還是金融產(chǎn)品更新層面,降低融資成本和提高融資效率已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí),未來,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將會(huì)越來越成熟,發(fā)揮更大的作用。
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