江蘇地稅解讀房屋買賣現(xiàn)行稅收政策來源：作者：日期：2012-11-02字號[ 大 中 小 ] 　　近年來，房屋轉(zhuǎn)讓稅收政策變化較多，且企業(yè)與個(gè)人、住房與非住房、各稅種征免均有不同的政策，根據(jù)國家及江蘇省有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將江蘇省內(nèi)房屋買賣現(xiàn)行政策梳理如下：　　一、個(gè)人業(yè)務(wù)　?。ㄒ唬﹤€(gè)人銷售房屋　　1、營業(yè)稅　　個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。　　個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅?！　€(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！　。ㄒ陨弦?guī)定來自《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]12號））　　個(gè)人銷售非住房以全部收入減去購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額差額征收營業(yè)稅。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號））　　普通住房應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。（《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知國辦發(fā)》（國辦發(fā)[2005]26號））　　營業(yè)稅適用稅率5%?！　?、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加　　這三種稅費(fèi)是營業(yè)稅的附加稅費(fèi)，在繳納營業(yè)稅時(shí)同時(shí)繳納。城建稅根據(jù)房屋所在地按繳納的營業(yè)稅額分別適用7%、5%、1%的稅率，教育費(fèi)附加適用3%、地方教育附加適用2%的征收率?！　?、印花稅　　個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（國稅發(fā)[2007]33號））　　個(gè)人銷售非住房則按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按成交價(jià)的0.5‰繳納印花稅。　　4、土地增值稅　　個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號））　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，按《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）文件第二條規(guī)定執(zhí)行，即納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條列》第六條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！　∞D(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！　。ㄒ陨弦?guī)定來自《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財(cái)稅[2011]36號））　　5、個(gè)人所得稅　　個(gè)人銷售房屋以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅?！　€(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）第三條第二款規(guī)定：“家庭*10生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。　?。ǘ﹤€(gè)人購買房屋　　1、契稅　　自2010年10月1日起，對個(gè)人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）*10住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對個(gè)人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭*10住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個(gè)人購買不屬于家庭*10住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅?！?，因此個(gè)人購買住房需根據(jù)購買房屋面積、房屋性質(zhì)及是否家庭*10住房判斷分別適用1%、1.5%、3%的稅率，而購買非住房則統(tǒng)一適用3%的稅率。（《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（蘇財(cái)稅[2010]33號））　　2、印花稅　　個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（國稅發(fā)[2007]33號））　　個(gè)人購買非住房按0.5‰繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。但無論是住房還是非住房“房權(quán)證”均應(yīng)按5元每件繳納“權(quán)利及許可證照”印花稅?！　《?、企業(yè)業(yè)務(wù)　?。ㄒ唬┢髽I(yè)銷售房屋　　1、營業(yè)稅　　企業(yè)出售其購置的房屋的，應(yīng)以全部收入減去購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號））　　企業(yè)出售自建房屋的，如果房屋是由本單位所屬施工隊(duì)伍建造的，應(yīng)在征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的同時(shí)征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅；如果房屋是由其他單位或個(gè)人施工建造的，只征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，不征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅。（《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2010]7號））　　2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加　　城建稅根據(jù)房屋所在地址按繳納的營業(yè)稅額分別適用7%、5%、1%的稅率，教育費(fèi)附加適用3%、地方教育費(fèi)附加適用2%。　　3、印花稅　　按全部收入按0.5‰繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅?！　?、土地增值稅　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號））　　舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號））　　單位轉(zhuǎn)讓舊房，按《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）文件第二條規(guī)定執(zhí)行，即納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條列》第六條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。（《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財(cái)稅[2011]36號））　　轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。　　5、企業(yè)所得稅　　轉(zhuǎn)讓收入按規(guī)定納入企業(yè)會計(jì)核算繳納企業(yè)所得稅。　?。ǘ┢髽I(yè)購買房屋　　企業(yè)購買房屋不區(qū)分用途均按3%繳納契稅、按0.5‰繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅，5元每件繳納“權(quán)利及許可證照”印花稅。