知識點所屬：此知識點處于初級會計職稱《初級會計實務》科目下*9章第八節(jié)，歷年真題涉及到2010判斷、2011多選和判斷、2013判斷題。
考點指數：★★★★★
投資性房地產的概述
（一）投資性房地產的概述和范圍
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
1、屬于投資性房地產的項目
（1）已出租的土地使用權；
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；
（3）已出租的建筑物。
2、下列各項不屬于投資性房地產
（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；
（2）作為存貨的房地產（房地產開發(fā)企業(yè)）。
（二）投資性房地產的初始計量

項目

確認時點

1.已出租的土地使用權

租賃期開始日

2.已出租的建筑物

租賃期開始日

3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

企業(yè)將土地使用權停止使用，準備增值后轉讓的日期 

1、外購的投資性房地產的確認和初始計量（成本確定同固定資產和無形資產）
（1）對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。
（2）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
借：投資性房地產
貸：銀行存款等
（3）企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。
2、自行建造的投資性房地產的確認和初始計量（成本確定同自行建造固定資產）
（1）企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。
（2）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
（3）企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產（如果是房地產開發(fā)企業(yè)則建造的屬于商品房屬于存貨），自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨（房地產開發(fā)企業(yè)）轉換為投資性房地產。
（三）投資性房地產的后續(xù)計量
（1）企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。
（2）成本模式和公允價值模式的賬務處理
具體處理

 

成本模式

 

公允價值模式

 

會計科目

 

投資性房地產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備

投資性房地產—成本
—公允價值變動
公允價值變動損益（損益類會計科目）

1.是否計提折舊或攤銷

 

借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
同固定資產和無形資產

×

 

2.是否計提減值

 

根據賬面價值高于可收回金額的差額計提
同固定資產和無形資產

×

 

3.是否確認公允價值

 

×

 

借：投資性房地產—公允價值變動
貸：公允價值變動損益
或相反處理

4.期末賬面價值

 

賬面余額－折舊/攤銷－減值準備

期末賬面余額＝期末賬面價值＝期末公允價值

5.租金收入

 

借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入 

（四）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
1、企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
2、計量模式的變更
投資性房地產后續(xù)計量模式的變更如下圖所示：
已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
3、成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。
（五）內部轉換形成的投資性房地產（房地產用途的轉換）
房地產的轉換是指的房地產用途的變更。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產。
1、房地產的轉換形式及轉換日
（1）自用房地產轉為投資性房地產
①自用的建筑物改為出租。轉換日為租賃期開始日。
②自用的土地使用權停止自用，改用于出租或資本增值。轉換日為確定用于賺取租金或資本增值的日期。
③存貨房地產改為出租。轉換日為租賃期開始日。
（2）投資性房地產轉為自用房地產
①投資性房地產開始自用，即將投資性房地產轉為自用房地產。轉換日為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產商品、提供勞務或經營管理的日期。
②房地產企業(yè)將用于經營出租的房地產重新開發(fā)銷售。轉換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議（關鍵點）明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售日期。
2、房地產轉換的會計處理
（六）投資性房地產的處置（日常活動）
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
1、成本模式下的處置
處置投資性房地產時，應按實際收到的金額：
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
結轉投資性房地產的賬面價值：
借：其他業(yè)務成本（賬面價值）
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產（賬面余額）
2、采用公允價值模式計量時
處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業(yè)務收入"科目；按該項投資性房地產的賬面余額，借記"其他業(yè)務成本"科目；按其成本，貸記"投資性房地產-成本"科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記"投資性房地產-公允價值變動"科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。