“營(yíng)改增”即將收官之際，不動(dòng)產(chǎn)投資或?qū)⒄鞫惖淖h題引起投資各方的密切關(guān)注，一些擁有土地或房屋等不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)從稅收籌劃角度出發(fā)，將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的交易方式改變?yōu)橄纫圆粍?dòng)產(chǎn)投資入股、后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交易方式。其結(jié)果就是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由一步到位的直接交易，演變?yōu)榉植降轿坏拈g接交易，因而節(jié)省了一大筆營(yíng)業(yè)稅。

 

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）*9條規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；第二條規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

 

　　不動(dòng)產(chǎn)不征稅而動(dòng)產(chǎn)征稅，理在何方？

 

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶，視同銷(xiāo)售貨物。

 

　　為什么將作為動(dòng)產(chǎn)的貨物對(duì)外進(jìn)行投資，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售繳納增值稅？原因在于，增值稅實(shí)行鏈條式抵扣，對(duì)外投資的貨物在自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的環(huán)節(jié)，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣。

 

　　為什么將作為不動(dòng)產(chǎn)的土地或房屋對(duì)外進(jìn)行投資，不征收營(yíng)業(yè)稅？原因在于，營(yíng)業(yè)稅實(shí)行道道征稅而不抵扣，為鼓勵(lì)對(duì)外投資和盤(pán)活資產(chǎn)，財(cái)稅〔2002〕191號(hào)文件給出了不征稅的優(yōu)惠。

 

　　動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)同樣是資產(chǎn)，卻因?yàn)閷儆诓煌恼鞫惙懂牐蚨玫讲灰粯拥亩愂沾?。那么，?ldquo;營(yíng)改增”以后，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都屬于增值稅的征稅范疇了，是否會(huì)得到同樣的稅收待遇呢？從增值稅實(shí)行鏈條式抵扣的原理出發(fā)，筆者認(rèn)為答案已經(jīng)很清楚了。

 

　　如果不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)不征稅，后果如何？

 

　　“營(yíng)改增”以后，如果繼續(xù)保持現(xiàn)行政策不變，即：以動(dòng)產(chǎn)投資繳納增值稅，以不動(dòng)產(chǎn)投資不繳納增值稅，我們可以試想一下，投資各方的稅收利益會(huì)發(fā)生什么樣的變化？

 

　　首先是投資方。一方面，投資方以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，其不動(dòng)產(chǎn)在自產(chǎn)或購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣；另一方面，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資不征收增值稅，投資方無(wú)銷(xiāo)項(xiàng)稅額，勢(shì)必造成投資方的增值稅進(jìn)銷(xiāo)倒掛。

 

　　其次是被投資方。一方面，因?yàn)橥顿Y方不征收增值稅，不能給被投資方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，被投資方無(wú)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣；另一方面，被投資方在處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按全額適用稅率計(jì)算繳納增值稅。

 

　　也就是說(shuō)，被投資方需要為投資方的不征稅規(guī)定“埋單”。與其由被投資方“埋單”，不如由投資方繳稅，免得投資方增值稅進(jìn)銷(xiāo)倒掛，而被投資方又得不到抵扣。

 

　　總而言之，“營(yíng)改增”以后，不動(dòng)產(chǎn)投資將征稅，已成必然趨勢(shì)。