劃撥土地轉(zhuǎn)讓后其土地使用年限需要重新計算嗎？物權(quán)法怎么理解？

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• R同學(xué)
  怎樣理解土地使用確權(quán)中的劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)？
  • 徐老師
    一般來說土地取得方式的不同決定了住房的性質(zhì)不同.
    劃撥土地是指政府部門將土地?zé)o償?shù)貏潛芙o房地產(chǎn)開發(fā)商使用.這樣的住房是經(jīng)濟(jì)適用房如果購房者取得產(chǎn)權(quán)證5年后要上市交易就必須補(bǔ)交土地收益金后才能按照當(dāng)時的市場價格賣出房屋.
    出讓土地是指開發(fā)商對政府招拍掛的土地用有償取得的方式購買該土地一定年限(一般是50年)的使用權(quán).這樣的住房是商品房如果業(yè)主要出售自己的房產(chǎn)就不用再交土地收益金了.
• 丹同學(xué)
  買土地劃撥的二手房交納土地出讓金后土地使用年限怎么算
  • 葉老師
    劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。
    　　1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條第一款：劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅，劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。
    　　1992年3月8日國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。
    　　1994年7月5日《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
    　　《中華人民共和國土地管理法》第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
    　　（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
    　?。ǘ┏鞘谢A(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
    　?。ㄈ﹪抑攸c(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
    　　（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
• l同學(xué)
  如何理解國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
  • 陳老師
    最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國家禁止國有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說，國有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同，取得國有土地使用權(quán)，否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無效。
    　　結(jié)合該司法解釋，人民法院對當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地糾紛的處理原則如下：(1)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。(2)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因?yàn)榇藭r土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán)，其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。(3)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金，從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權(quán)。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。(4)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。