建設(shè)用地使用權(quán)為什么不能質(zhì)押？如何進(jìn)行理解？

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• T同學(xué)
  為什么建設(shè)用地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押入股，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押入股
  • 馮老師
    不能抵押，但是可以入股，入股的方式法律有明確且嚴(yán)格的規(guī)定。
    法律專門章節(jié)規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)是因?yàn)槟壳稗r(nóng)村城鎮(zhèn)貧富差距過大，提高農(nóng)村土地利用效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)是解決這一矛盾的重要之道。
    但是，中國土地的現(xiàn)狀相當(dāng)尷尬。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生于家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，后者的制定由濃厚的社會(huì)保障的色彩，所以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定上就帶有社會(huì)保障的色彩。立法者一方面贊同土地流轉(zhuǎn)，因?yàn)榉限r(nóng)村的社會(huì)現(xiàn)實(shí)；另一方面，考慮到大部分農(nóng)村的農(nóng)民還需要依賴土地維持生活，所以對(duì)土地流轉(zhuǎn)加以種種限制。這是立法的矛盾，也是無奈之處。
• 劉同學(xué)
  如何理解“ 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)”？
  • 張老師
    對(duì)于該土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同約定的抵押財(cái)產(chǎn)的范圍內(nèi)，因此不于抵押財(cái)產(chǎn)。
    為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，如果該土地上已存在建筑物，一般來講，只有將建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)實(shí)的使用價(jià)值和交換價(jià)值，這就是為什么在實(shí)踐中要遵循“房隨地走”的原則。因此，處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，雖然新增的建筑物不于抵押財(cái)產(chǎn)，仍可以將其與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但處分后，由于新增的建筑物不于抵押財(cái)產(chǎn)，處分新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。只能作為普通債權(quán)人行使權(quán)利。