扣除的土地出讓金是指單純的土地價(jià)款嗎，不包括契稅及政府的拆遷費(fèi)嗎？

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• C同學(xué)
  開發(fā)企業(yè)計(jì)算土增時(shí)的土地價(jià)款指出讓金含契稅，對嗎？不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對嗎？
  • 錢老師
    您好，開發(fā)企業(yè)計(jì)算土增時(shí)的土地價(jià)款包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。也就是包括出讓金和契稅，拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于開發(fā)成本。
• 徐同學(xué)
  國有土地使用權(quán)出讓的契稅計(jì)稅價(jià)格是否包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)？
  • T老師
    根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
    （1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
    沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
    ①評估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
    ②土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。
    （2）以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
    有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。
• 春同學(xué)
  老師，計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含土地出讓金和契稅嗎？
  • 趙老師
    土地出讓金和契稅是扣除范圍，包含的
  • 春同學(xué)
    我的意思是土地出讓金和契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)已在“取得土地支付的金額”中，所以開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中不再含土地出讓金和契稅，對嗎？
  • 趙老師
    是的。同學(xué)。開發(fā)成本不再包含土地出讓金和契稅了
• 自同學(xué)
  房子拆遷，拆遷戶能向政府要土地出讓金嗎
  • 胡老師
    房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。而土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。
    
    一、什么是土地出讓金？
    
    土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
    
    二、拆遷安置房土地出讓金要交嗎？
    
    安置房主要有以下兩種情況：
    
    1、如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。
    
    2、如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。